不動産を買う時、売る時

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2023.3/8

第四四半期も最終月。賃貸仲介も大詰めです。そして、売買仲介も同様に少しでもマイナスを減らす為にラストスパートです。 そしてスコアン・・・。 昨日までで残り3週に3件の契約予定となりました。第三四半期全体に停滞した売買流通の流れから、今年1月動きの萌芽を確認したけど2月に入ってもなかなか動きの実感を得る事が無い中迎えた3月。 人智を超えた何かが動いたのですね。 これがあるのが不動産。自分の思うようにならないときは流れに身を任せるしかないのです。 ある程度見えてきた今月なのでこれからは来期の第一四半期を落とし込みます。 今のところ第二四半期までの見込みは立っているけど、上乗せする為に仕入れ加工再販を2件が自分との約束です。そして、あとは収益AP2件の購入です。ある程度を読んで少しづつ地道に重ねてかないと来期から始まる厳しい期間をしのげないからね♪ これも、状態の良いときこそ気持ちを引き締めていかないと足元をすくわれるのが娑婆の掟だから・・・。 残り3週間、健康第一で走り抜けますね♪

By |2023-03-08T11:05:42+09:003月 8th, 2023|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2023.3/8 はコメントを受け付けていません

2023.2/27

おはようございます。第四四半期も残り1か月になりました。今期は昨年比マイナスが現状ですが、原因は理解しております。その原因を解決するとなると大きな話になりますので現状を受け入れて来期の課題とし解決策を練らないとなりません。 その際参考となるのが異業種となります。 そして、このご時世においては勝てるのは一握りではなくて、一つまみの業者です。 だからこそ、付和雷同の姿勢を改めて戒めて自分の軸を更に強くする事に自分のエネルギーを注ぐのですね。 さて、まだまだ収まらない物価高に同業者も困っております。リフォームして売り出してもリフォーム費用の上昇で利益が一桁とか、赤字だとかを聞くようになりました。 仕入れも高値、内装も高値、それを最終的に売出価格に転嫁すると高値になり過ぎて購入層が動かない。そして長期在庫・・・。 いざ処分という時は大幅な値引きにより会社キャッシュを出しての損切・・・。そして、次の仕入れ戸数もキャッシュ減少により三戸買えていたのが一戸になる。結果として年商が前年比マイナス40%となるのです。この状態だと減少した売り上げの回復させるには最低3年近くかかります。そしてその回復途上は創業時以上のエネルギーがないと難しいのです。 なんでこんなことを書いているかというと僕はそれを経験したからなのです。2008年のリーマンショックから3年間はまさに踏ん張って踏ん張って立ち位置を戻した苦い思い出。簡単な道を選ばなかったから今があるのですね♪ これから更に厳しくなる不動産売買業。資金も物件も調達しずらくなります。でもねそれでいいんです。景気の荒波というふるいにかけられれば強くなれるから。指先ひとつでも引っ掛かっていれば大丈夫というのを経験しているから・・・♪ 会社としては今期売り物在庫が一つまでになったから新年度に収益買換えと商品追加をするのでよろしくお願いします。

By |2023-02-24T09:29:37+09:002月 24th, 2023|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2023.2/27 はコメントを受け付けていません

2023.2/16

こんにちは。今月に入り同業者と会う事が多く、主題以外での会話としては「金利」の話から業界先行きに移る事が増えてきました。今回の黒田日銀総裁退任、上田新総裁着任の報道からみると緩和路線の踏襲を読み取れるけど実体経済からみると長期金利については国債買入を更に減らし金利については上げざるを得ないところまできそうなのです。日米の金利差による円安進行、輸入物価上昇、それによる生活物資上昇と来ている今、これ以上の物価上昇となると政府・日銀への怨嗟の声が広がり収まりがつかなくなりそうだしね。まずは来月から始まる統一地方選挙で政権与党の議席が減少し、地方での影響力も小さくなります。そして、地方本部から現政権に対する突き上げが強くなって、それに合わせて与党議員の突き上げや辞任圧力が増す内紛になります。しかし忘れてはならないのが「旧統一教会」に対する友好議員のやってきた事。そして、東京オリンピック疑獄。今に始まったことではない利権漁りの与党体質ではこの先の経済や景気のかじ取りは任せられないのです。だからといって野党の力弱さも知っているから悩むのです。 この政治の決定力が弱いから、世界の中で金利、株価が翻弄されるのはしょうがないのです。だから、洞察力・推察力・想像力を働かせ新年度を予想するのですが長期金利上昇につられ短期金利についてもきっかけ次第で上がり始める事を予想しております。マスコミは短絡的に「住宅ローン金利に跳ね返る」ようなことを流すけど、金利上昇しても上限があるから慌てなくても大丈夫。それよりも、上昇幅の許容を知る事から始めるのが賢明です。まずは金利上昇という敵を知る前に自分の収支を把握し改善したうえでその次の事を考え実行すべきなのですね♪

By |2023-02-16T09:56:24+09:002月 16th, 2023|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2023.2/16 はコメントを受け付けていません

2023.1/24

今月も後半に入りました。流通において昨年の第三四半期に比べ実需が少しづつ動きが出てきました。 この小さな動きに加速がつき始めると来月には動きが実感できますね。しかしそれも年度末でひとつの区切りで、新年度は3月までの余韻の動きがどこまで続くのか・・・。 というのも、統一地方選が3月4月に行われるのですが現与党、特に岸田内閣に対する風当たり、旧統一教会との関係、そして止まらぬ物価高への不満のはけ口として投票率が上がると・・・面白い事になります。ただ、選挙結果次第ですが10年国債が売られ金利上昇となると不動産流通にとってはダメージです。それは実需も投資も減速し資金循環も停滞する事となるのです。 これらを前提に「今」を活動しているのですが、その時のために行う事はただひとつ。無駄な出費をせずにバランスシートの右側を減らしつつ左側の収益を上げる事。売上ではなくて利益を増やす事。新年度第一四半期は秋の収穫の為に種まきがテーマですね。 ちなみにスコアンは例えて言うと、今の時期に種まき前の準備=土作りと種保全をしているのですね♪

By |2023-01-24T10:41:31+09:001月 24th, 2023|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2023.1/24 はコメントを受け付けていません

2023.1/10

新年あけましておめでとうございます。 本年も変わらぬご愛顧のほど宜しくお願いいたします。 今日から本格稼働のスコアンですが業界としては先週から動き始めております。 そして、年明けのお客様状況・動向については・・・鈍いのです。 しかし、昨年より伝えているように来月から建売値下げが顕在化され始めるので購入層の動きが出てきます。そして、4月以降からの金利上げ見込による駆け込みもつられて起こる予想なのです。ここでその波に乗らないと来期きついのですね。 昨秋から大手はじめ中小の仲介は虚勢を張って忙しいを言うけれど、実際は静かなもんなのが業界です。 今は過去のリーマンショック時と比べて、その時の状況よりも起こる衝撃は広範で深くなりそうな気がしていて不動産に限らず経済全体・生活全体に及ぶ可能性を秘めている気がしているのです。だから新年早々感度よくして過ごさないと・・・。 また、この休みの間に考え作っていたのは2023事業計画とともに「その時の対応策」。 経済や金融がフリーズしても大丈夫な運営事を準備しないとならなくて、リーマン時に生き残った信用を更に増さないとショック後の動きについていけなくなるからね♪心地いい緊張感で今年は臨むことになるのでした。

By |2023-01-10T12:33:38+09:001月 10th, 2023|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2023.1/10 はコメントを受け付けていません

2022.12/23

今年も残すところ1週間となりました。本年もご愛顧のほどありがとうございました。新たな年も変わらぬお付き合いくださいますよう宜しくお願いいたします。 さて、この年末にきて各社各業界の生の声を聴いたうえで来年の予想をし始めております。この予想をもとに来年の計画に落とし込んでいくのですが全般的には厳しい年度となります。ご存じのように日銀総裁交代による「金利」の上昇。そして為替の円高への転換。株価の下げ。ひとつひとつがリンクし影響を受ける不動産業界になり相場は現在の高値横ばいが、ひとつのきっかけで下げに転じる予想をしているのです。まずは第四四半期の在庫調整に伴う価格のダンピング。そして、新年度の金利上昇による在庫処分。こうなると仕入れ価格も高値追い出来ずに下がり始めてまいります。こういう時は売主の体力もあるけれど来年の秋には価格も一段下げないと、売れない・買えないの状態に陥ります。結局、回転させてナンボの不動産流通なので今の状態だと干上がってしまうからね。 全体の見立ては「厳しい」とみたけど個別でみると頑張っているところの伸びしろがまだあって、厳しくとも売上利益を増加している会社もございます。そういう会社の共通しているところは仕入・販売において「捻り」が効いていて物上げひとつみても仕入の方法を変えたり、仕入対象を変えたりしているのです。特に価格帯の見立てを間違えずに仕入すればまだまだ購入層の動きがあって、厳しくとも売上利益を伸ばしているのね♪ スコアンは来期上期までの動きはほぼ決まり、あとはその流れに沿って粛々とミッション遂行すれば良しとなりました。 新しい年もよろしくお願いいたします♪

By |2022-12-23T13:15:15+09:0012月 23rd, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.12/23 はコメントを受け付けていません

2022.12/1

気が付いたら1ヵ月も未投稿でした・・・。以下、ブログ流用です。興味ない方はスルーしてくださいね♪ 12月に入り2022も残り31日となりました。相変わらず相模原町田の流通は活況に程遠い状況です。やはり、2020からのコロナによる物流停止を起点とした資材価格の上昇による販売価格の上昇。さらに2022の2月のロシア・ウクライナ紛争で資材以外の生活物資全般に及ぶ値上げ。また合わせて円安にゆる輸入物資のさらなる高騰。ここにきて値上げが止まることなく年明けからさらに続く現状に購入層の動きも止まるのはやむを得ない感じです。プレイヤーとして先月の祝日の動向を見てましたが明らかに昨年比マイナスとなりました。年明けの第四四半期は年度末決算に向けて上がった売出価格の調整に入りますがその時に購入層がどのように動くのか全然イメージが湧かないのです。このユーザー動向は不動産だけでなくて建築・物販・飲食も同様で週末の書き入れ時なのに予約しないで入れる店が多くなっております。明らかに昨年末よりも暗くなって生活防衛の度合いが進んでますね。閉じたサイフを開けてもらう努力が足りないのかもしれないけど、ここからユーザーを動かそうとしたら上がった価格を下げる事。また、来年金利を上げる場合の事前アナウンス。そして、不動産に係る税金の減免なのです。でも今の政権では景況感を反転させる政策をすることが何も出来ないで終わりそうだから来期の状況はさらに厳しくなりますね。 来期の事業計画の下書きを準備し始める今月ですがスコアンにおいてのスタンスは今年以上に仕入れを厳選していくのです。そして、売上よりも確実な利益追求の仕入れに比重をおくのです。そうすると取引件数が減りますがそれでいいのです。それは、フローからストックに移行している体質の流れを継続する事で安定した運営に繋がる事になるからなのです。見方を変えると、無理に仕入れず無理に売らない事でチャンスを作る作業に専念できるしね♪

By |2022-12-01T12:09:09+09:0012月 1st, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.12/1 はコメントを受け付けていません

2022.10/29

こんにちは。月末の土曜日に珍しくお仕事してます。 来月納期の予定納税に始まり、来年5月の納税と日本国に貢献しているスコアンなのです。だからこそ、モノ申したいことが多々あります。特に政権与党はじめ厚労省、財務省の頭良いのに国民にとって頭悪い事しかやらない役人とそれに乗っかる国会議員。 今の市況・街場の経済・世界の流れを本当に理解していればクーポンとか助成金でお茶を濁している場合では無いのは明らかなのにしている振りで何もしない姿勢に「こいつら終わってんな!」感に苛まされるのです。年末に向けての街場の状態は落ちていく一方で、本来なら時限的にでも減税が必要で、人口減少化に歯止めがかからないからこそ未来を見据えた税制の抜本改革に着手して然るべきなのです。こと不動産業界も重税感満載の課税種類が多く、わかっているのにしないのはひとつひとつの課税に対して「利権」があるからと思わざるを得ないのです。 こんな事を思うのも為政者にはふたつの系統があって、ひとつは「民の為」の系統と「既得権益保守」の系統で今の政権党は戦後一貫して後者と理解しているからなのです。 既得権益保守政党に任せた結果の現代ですが、来春の統一地方選で国民から鉄槌を喰らわせられるのは火をみるより明らかだから楽しみなのです。ケつに火がついてからじゃ遅いのにね♪

By |2022-10-29T12:03:55+09:0010月 29th, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.10/29 はコメントを受け付けていません

2022.10/17

さて、岸田政権も危険水域に入り始め前菅総理のように足の引っ張り合いの様相となってきた日本の政界。そして不動産流通業界においても売買における流動性に減速感が増してきております。その代わり賃貸においては例年通りの動きが残っているので何とかなっているのが実情ですね。 このブログでは自分の思う事を備忘録として残しているのですが現在の市況、世の中の状況をもとに書いていて今後起こるであろう事柄を推考し準備対応する意味もあるのですね。というのも、一次取得層が動けないのも世の中の状況、今でいうと消費者物価の高騰により購入よりも現状維持を望んでいる事が読み取れて、この先の出来事・・・日銀総裁退任と就任によるゼロ金利解除、ロシアvsウクライナの推移、更なる円安、そしてこの冬の支給されるボーナスの想定額。によっては購入を我慢して現状維持が大勢を占めるようになるからなのです。 そんな中、激動の不動産の入口となった現在の市況から、買っていいのか?悪いのか?業者としての見立てを発信しておりますが、 結論から言うと来月に一回目の買い。そして次は年明け2月。理由は、ここまでの時期においてのローン金利が上がる可能性が低く、且つ売主物件の値引き10%は想定できるから・・・。この10%スタートに割引率が増せるかどうかは市場反応数、業者体力に左右されることになります。 スコアンとしての見方は来期の事を考えると売る方は損切覚悟のスタンスで販売するべきだし、買う方はゼロ金利ラストチャンスと思うから買えるなら買うスタンスで入手されるのがいいと思うのです。 また、インフレ時の資産保全としてカネよりモノがセオリーとなります。銀行に預けるくらいなら収益購入でモノに変えるのも検討に値いする保全の仕方なのですね。

By |2022-10-17T10:54:28+09:0010月 17th, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.10/17 はコメントを受け付けていません

2022.10/11

三連休も明けて通常業務に戻りました。しかし、今回の連休は問合せが静かなもんでした。 理由は多々あるのは承知の上ですがそれにしても・・・の感じなのでした。それは、需要層のデータ数字の落ち込みからも読めて、8月から落ち込み始め、10月の今もまだ下がり基調。底打ちが見えないのは不透明な将来感が強いからかもしれません。 売買需要層の動きは大手仲介から零細仲介までネットワークがあるスコアンなので把握はしていますが、あまりの静けさに過去の似たような時期を思い起こすのです。過去でいうとリーマンショック時とも異質で、その前のバブル崩壊からの雰囲気の時とも違います。かえって過去2年のコロナ禍の方がまだ活発な動きをしておりました。結局過去が参考にならない雰囲気なのです。 一足早く不動産売買流通冬の時代に入ったのかもしれません。 供給する側としては冬なら冬の過ごし方を知っていますが、まず前提はこのような時に焦らない事です。担当者においてはノルマがあって生活に直結しますが、だからこそ焦ってはダメなのです。焦りは視野が狭くなってきて取引トラブルを誘引しやすくなるから・・・。僕が個人として、お客様目線なら営業マンの焦りが伝わってきたら離れるようになるしね。 幸いながら「戦争」は遠い国の出来事と感じてこれたけど、今回のロシアを見ていると「腹が座っている」感がして戦争するなら受けて立つ!!が伝わってきております。だからこそ、戦時経験の無い僕としてはその時の業界、経済、生活という事に対して未知なる故気になり、今出来る事を準備するのでした。

By |2022-10-11T12:32:19+09:0010月 11th, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.10/11 はコメントを受け付けていません