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2023.1/24

今月も後半に入りました。流通において昨年の第三四半期に比べ実需が少しづつ動きが出てきました。 この小さな動きに加速がつき始めると来月には動きが実感できますね。しかしそれも年度末でひとつの区切りで、新年度は3月までの余韻の動きがどこまで続くのか・・・。 というのも、統一地方選が3月4月に行われるのですが現与党、特に岸田内閣に対する風当たり、旧統一教会との関係、そして止まらぬ物価高への不満のはけ口として投票率が上がると・・・面白い事になります。ただ、選挙結果次第ですが10年国債が売られ金利上昇となると不動産流通にとってはダメージです。それは実需も投資も減速し資金循環も停滞する事となるのです。 これらを前提に「今」を活動しているのですが、その時のために行う事はただひとつ。無駄な出費をせずにバランスシートの右側を減らしつつ左側の収益を上げる事。売上ではなくて利益を増やす事。新年度第一四半期は秋の収穫の為に種まきがテーマですね。 ちなみにスコアンは例えて言うと、今の時期に種まき前の準備=土作りと種保全をしているのですね♪

By |2023-01-24T10:41:31+09:001月 24th, 2023|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2023.1/24 はコメントを受け付けていません

2023.1/10

新年あけましておめでとうございます。 本年も変わらぬご愛顧のほど宜しくお願いいたします。 今日から本格稼働のスコアンですが業界としては先週から動き始めております。 そして、年明けのお客様状況・動向については・・・鈍いのです。 しかし、昨年より伝えているように来月から建売値下げが顕在化され始めるので購入層の動きが出てきます。そして、4月以降からの金利上げ見込による駆け込みもつられて起こる予想なのです。ここでその波に乗らないと来期きついのですね。 昨秋から大手はじめ中小の仲介は虚勢を張って忙しいを言うけれど、実際は静かなもんなのが業界です。 今は過去のリーマンショック時と比べて、その時の状況よりも起こる衝撃は広範で深くなりそうな気がしていて不動産に限らず経済全体・生活全体に及ぶ可能性を秘めている気がしているのです。だから新年早々感度よくして過ごさないと・・・。 また、この休みの間に考え作っていたのは2023事業計画とともに「その時の対応策」。 経済や金融がフリーズしても大丈夫な運営事を準備しないとならなくて、リーマン時に生き残った信用を更に増さないとショック後の動きについていけなくなるからね♪心地いい緊張感で今年は臨むことになるのでした。

By |2023-01-10T12:33:38+09:001月 10th, 2023|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2023.1/10 はコメントを受け付けていません

2022.12/23

今年も残すところ1週間となりました。本年もご愛顧のほどありがとうございました。新たな年も変わらぬお付き合いくださいますよう宜しくお願いいたします。 さて、この年末にきて各社各業界の生の声を聴いたうえで来年の予想をし始めております。この予想をもとに来年の計画に落とし込んでいくのですが全般的には厳しい年度となります。ご存じのように日銀総裁交代による「金利」の上昇。そして為替の円高への転換。株価の下げ。ひとつひとつがリンクし影響を受ける不動産業界になり相場は現在の高値横ばいが、ひとつのきっかけで下げに転じる予想をしているのです。まずは第四四半期の在庫調整に伴う価格のダンピング。そして、新年度の金利上昇による在庫処分。こうなると仕入れ価格も高値追い出来ずに下がり始めてまいります。こういう時は売主の体力もあるけれど来年の秋には価格も一段下げないと、売れない・買えないの状態に陥ります。結局、回転させてナンボの不動産流通なので今の状態だと干上がってしまうからね。 全体の見立ては「厳しい」とみたけど個別でみると頑張っているところの伸びしろがまだあって、厳しくとも売上利益を増加している会社もございます。そういう会社の共通しているところは仕入・販売において「捻り」が効いていて物上げひとつみても仕入の方法を変えたり、仕入対象を変えたりしているのです。特に価格帯の見立てを間違えずに仕入すればまだまだ購入層の動きがあって、厳しくとも売上利益を伸ばしているのね♪ スコアンは来期上期までの動きはほぼ決まり、あとはその流れに沿って粛々とミッション遂行すれば良しとなりました。 新しい年もよろしくお願いいたします♪

By |2022-12-23T13:15:15+09:0012月 23rd, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.12/23 はコメントを受け付けていません

2022.12/1

気が付いたら1ヵ月も未投稿でした・・・。以下、ブログ流用です。興味ない方はスルーしてくださいね♪ 12月に入り2022も残り31日となりました。相変わらず相模原町田の流通は活況に程遠い状況です。やはり、2020からのコロナによる物流停止を起点とした資材価格の上昇による販売価格の上昇。さらに2022の2月のロシア・ウクライナ紛争で資材以外の生活物資全般に及ぶ値上げ。また合わせて円安にゆる輸入物資のさらなる高騰。ここにきて値上げが止まることなく年明けからさらに続く現状に購入層の動きも止まるのはやむを得ない感じです。プレイヤーとして先月の祝日の動向を見てましたが明らかに昨年比マイナスとなりました。年明けの第四四半期は年度末決算に向けて上がった売出価格の調整に入りますがその時に購入層がどのように動くのか全然イメージが湧かないのです。このユーザー動向は不動産だけでなくて建築・物販・飲食も同様で週末の書き入れ時なのに予約しないで入れる店が多くなっております。明らかに昨年末よりも暗くなって生活防衛の度合いが進んでますね。閉じたサイフを開けてもらう努力が足りないのかもしれないけど、ここからユーザーを動かそうとしたら上がった価格を下げる事。また、来年金利を上げる場合の事前アナウンス。そして、不動産に係る税金の減免なのです。でも今の政権では景況感を反転させる政策をすることが何も出来ないで終わりそうだから来期の状況はさらに厳しくなりますね。 来期の事業計画の下書きを準備し始める今月ですがスコアンにおいてのスタンスは今年以上に仕入れを厳選していくのです。そして、売上よりも確実な利益追求の仕入れに比重をおくのです。そうすると取引件数が減りますがそれでいいのです。それは、フローからストックに移行している体質の流れを継続する事で安定した運営に繋がる事になるからなのです。見方を変えると、無理に仕入れず無理に売らない事でチャンスを作る作業に専念できるしね♪

By |2022-12-01T12:09:09+09:0012月 1st, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.12/1 はコメントを受け付けていません

2022.10/29

こんにちは。月末の土曜日に珍しくお仕事してます。 来月納期の予定納税に始まり、来年5月の納税と日本国に貢献しているスコアンなのです。だからこそ、モノ申したいことが多々あります。特に政権与党はじめ厚労省、財務省の頭良いのに国民にとって頭悪い事しかやらない役人とそれに乗っかる国会議員。 今の市況・街場の経済・世界の流れを本当に理解していればクーポンとか助成金でお茶を濁している場合では無いのは明らかなのにしている振りで何もしない姿勢に「こいつら終わってんな!」感に苛まされるのです。年末に向けての街場の状態は落ちていく一方で、本来なら時限的にでも減税が必要で、人口減少化に歯止めがかからないからこそ未来を見据えた税制の抜本改革に着手して然るべきなのです。こと不動産業界も重税感満載の課税種類が多く、わかっているのにしないのはひとつひとつの課税に対して「利権」があるからと思わざるを得ないのです。 こんな事を思うのも為政者にはふたつの系統があって、ひとつは「民の為」の系統と「既得権益保守」の系統で今の政権党は戦後一貫して後者と理解しているからなのです。 既得権益保守政党に任せた結果の現代ですが、来春の統一地方選で国民から鉄槌を喰らわせられるのは火をみるより明らかだから楽しみなのです。ケつに火がついてからじゃ遅いのにね♪

By |2022-10-29T12:03:55+09:0010月 29th, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.10/29 はコメントを受け付けていません

2022.10/17

さて、岸田政権も危険水域に入り始め前菅総理のように足の引っ張り合いの様相となってきた日本の政界。そして不動産流通業界においても売買における流動性に減速感が増してきております。その代わり賃貸においては例年通りの動きが残っているので何とかなっているのが実情ですね。 このブログでは自分の思う事を備忘録として残しているのですが現在の市況、世の中の状況をもとに書いていて今後起こるであろう事柄を推考し準備対応する意味もあるのですね。というのも、一次取得層が動けないのも世の中の状況、今でいうと消費者物価の高騰により購入よりも現状維持を望んでいる事が読み取れて、この先の出来事・・・日銀総裁退任と就任によるゼロ金利解除、ロシアvsウクライナの推移、更なる円安、そしてこの冬の支給されるボーナスの想定額。によっては購入を我慢して現状維持が大勢を占めるようになるからなのです。 そんな中、激動の不動産の入口となった現在の市況から、買っていいのか?悪いのか?業者としての見立てを発信しておりますが、 結論から言うと来月に一回目の買い。そして次は年明け2月。理由は、ここまでの時期においてのローン金利が上がる可能性が低く、且つ売主物件の値引き10%は想定できるから・・・。この10%スタートに割引率が増せるかどうかは市場反応数、業者体力に左右されることになります。 スコアンとしての見方は来期の事を考えると売る方は損切覚悟のスタンスで販売するべきだし、買う方はゼロ金利ラストチャンスと思うから買えるなら買うスタンスで入手されるのがいいと思うのです。 また、インフレ時の資産保全としてカネよりモノがセオリーとなります。銀行に預けるくらいなら収益購入でモノに変えるのも検討に値いする保全の仕方なのですね。

By |2022-10-17T10:54:28+09:0010月 17th, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.10/17 はコメントを受け付けていません

2022.10/11

三連休も明けて通常業務に戻りました。しかし、今回の連休は問合せが静かなもんでした。 理由は多々あるのは承知の上ですがそれにしても・・・の感じなのでした。それは、需要層のデータ数字の落ち込みからも読めて、8月から落ち込み始め、10月の今もまだ下がり基調。底打ちが見えないのは不透明な将来感が強いからかもしれません。 売買需要層の動きは大手仲介から零細仲介までネットワークがあるスコアンなので把握はしていますが、あまりの静けさに過去の似たような時期を思い起こすのです。過去でいうとリーマンショック時とも異質で、その前のバブル崩壊からの雰囲気の時とも違います。かえって過去2年のコロナ禍の方がまだ活発な動きをしておりました。結局過去が参考にならない雰囲気なのです。 一足早く不動産売買流通冬の時代に入ったのかもしれません。 供給する側としては冬なら冬の過ごし方を知っていますが、まず前提はこのような時に焦らない事です。担当者においてはノルマがあって生活に直結しますが、だからこそ焦ってはダメなのです。焦りは視野が狭くなってきて取引トラブルを誘引しやすくなるから・・・。僕が個人として、お客様目線なら営業マンの焦りが伝わってきたら離れるようになるしね。 幸いながら「戦争」は遠い国の出来事と感じてこれたけど、今回のロシアを見ていると「腹が座っている」感がして戦争するなら受けて立つ!!が伝わってきております。だからこそ、戦時経験の無い僕としてはその時の業界、経済、生活という事に対して未知なる故気になり、今出来る事を準備するのでした。

By |2022-10-11T12:32:19+09:0010月 11th, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.10/11 はコメントを受け付けていません

2022.10/6

こんにちはスコアンです♪ 不定期なブログを書くときは仕事が落ち着いているときです。最近というか8月お盆明けから不動産流通が減速モードに入り、一般ユーザー、同業者も何か身構えている気がしております。同業者においては仕入においての高値成約による買い負け、建築コストの上昇による売出価格高騰、結果高値販売による在庫期間の延長による期日ジャンプ・・・身構えているのが伝わってきてます。そして一般ユーザー。この2年間のコロナ禍に加えて今年の2月からのロシア対ウクライナ+西側陣営による争いを起因とするコモディティの大幅な価格上昇。そして、円安進行による輸入品の大幅な価格上昇。物価高に対するための生活防衛=節約・倹約を重視した家計見直し。そのうえで世界的な景気後退感がニュースで流れれば誰もが身構えてしまいます。 このモードに入っている今、どのような対処対応をするべきか? 僕の経験から一般ユーザーは収入支出の見直しが前提なのですがその中でも固定費の見直しをまず始めます。通信、光熱水道、住宅費等々。そして、一番大きく影響する住宅費にメスを入れる事から始めます。それは、賃貸なら生活地域の変わらない中での割安物件への移転。そして、所有なら住宅ローンの中身の見直し。期間、金利、返済額について現在よりも支出が減る方法を探るのです。これで、万円単位の軽減になります。 そして同業者。在庫があれば損切覚悟での売却によって身軽になるのが必須です。ただ、その損切を実行するまでの心の葛藤がわかるからこそ勇気をもって英断できれば挽回できるのです。そして、不動産を幹にした新しい枝を発見できればそれを育てるのです。売買案件は無くならないけど、会社が無くなったらダメだからね♪ こんなご時世でも仕事のネタは落ちていて、個人的に試す分野は「賃貸」「管理」なのです。いまは社有が満室だから実行できないけど、空室の多いアパートを買い増しして自己責任で試してみますね。

By |2022-10-06T12:34:42+09:0010月 6th, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.10/6 はコメントを受け付けていません

2022.9/5

先進国においての金利動向はインフレ対策の為に金利を0.25%をベースに上昇基調となっております。そして我が国日本国は・・・。来期の日銀総裁勇退に伴い新総裁は金融引締め=金利高容認と予測しております。それは購入時のローン金利上昇、変動金利上昇に繋がる事です。その為、購入を検討される需要層は「まだ」ではなくて「年内」と思考を切り替えて検討されることを提案します。byスコアン

By |2022-09-05T08:58:20+09:009月 5th, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.9/5 はコメントを受け付けていません

2022.8/26

今月初めての投稿です。 出来なかったことには理由があり、第七波コロナ感染による一罹患者となってしまったのでした。 第6波までは自己免疫、基礎体力が満たされていたから大丈夫という成功経験から油断しました。病状は特になくて悪寒がして熱が37度になり自宅保管の抗原キットで検査すると「陰性」でしたが、万が一を考えPCR検査を受検したところ、その夜に「陽性」の回答が入ったのです。 そして朝になり病院予約して受診したけどこの時には熱も36.8度に下がり始め、処方された漢方薬を10日間飲んでおしまいだった。 なんだろう・・・夏風邪のような体験でした。 おかげで、今月は夏季休暇も重なり3週間近く休んだのですね。 過去を振り返っても3週間近く休んだことが無いので視点をかえれば思い出に残る2022・夏となったのです。   この休み中は第三四半期・第四四半期の下期について考察する時間がたっぷりとれたので上期を振り返りながら予想してました。 各材料・原料・設備・人件費の高騰も落ち着き始めた反面、不動産は高値在庫が散見し始めてきました。そして、金融機関のスタンスも案件毎の審査厳格化の兆しが起こり始めて来てます。先期から見通していた「金利高」「融資厳格化」もまだコロナ対応融資受付期間なので、水面下の流れだけど年内から始まる事は確信です。そうなるときつくなるのが借入過多、自己資本比率の低い会社、長期在庫保有する会社、そして開発・建築案件を手掛けている会社などとなってくるのです。実際、契約時の施工価格から引き渡し時に追加要請がある事が増えてきて、その追加分を金融機関に頼んでも借り換えに応じないというか、応じれない金融機関が出始めております。それは、業者にとってもキツイことで資金繰りに奔走する結果となるのです。今までのように右から左への調達が会社の中身によって大きく選別されている事が伺えるのでした。 そんな時期に入っているのを前提に会社運営をしているけど、資金調達において長期は「収益購入」そして短期は「プロジェクト」となるけど長期収益について自己資金の比率が高くなるし、短期については仕入と売値による利益率が下がってくる。プロジェクトは利益よりも回転のスタンスにならざるを得なくて、売価の低下が来年から起こる。年度末の期間値引きがどこまで下がるのか?ここがひとつの注目点になります。いろいろと指標・市場・世の中を観察して来期に備える事になる下期ですね。

By |2022-08-26T10:02:56+09:008月 26th, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.8/26 はコメントを受け付けていません