不動産業界実情

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2022.4/22

第一四半期のスタートは例年通り。そして、スコアンは徐々に回転数を上げております。 この仕事へのモチベーションという回転数と、世の中の感度、経済指数を組み合わせると1Qに年内売却の物件と収益物件を仕込み、3Qには2022作成している自分へのコミット数字の90%を成し遂げる事が・・・出来る♪ これも、2月からのロシア侵攻の影響に対して悲観的な考えが小さくなったからなのです。 それよりも、新たな「変数」という紛争や、金融世界の反転についての方が影響が大きくなります。 それは、何度も書いてる「スタグフレーション」による購入心理の委縮。 ただでさえ、ローン審査においてハードルを上げてきている金融機関。 手持ち現金が少なくても購入できたシーズンの終了を意味するからなのです。 見方を変えれば「ローン破綻率」「ローン滞納率」の改善につながるのだけれど、この3年間で収入ダメージを受けた購入予備群が更に縮小していく事になり、言い方変えると「買える人」「買えない人」の選別がより厳しくなるからなのです。 僕が懸念するのは「買えない人」こそ買わないとならないと思うからこそ敏感なのです。 それは、生活基盤である「住まい」がある事により、生きていく上での安心感に繋がる事がひとつ。 そして、買えた事による「信用から得られるの利益」を享受出来るからなのです。 年齢層が高くなればなるほど「住まい」に関して切実な問題となります。 賃貸から賃貸に移転するにも歳を重ねるほど移転が厳しくなります。 そして、加齢による肉体の衰え。持病があれば尚更身体負担と共に精神負担が大きくなります。 だからこそ、30代。遅くとも50歳までには「所有不動産」というものに対して真摯に向き合ってみて欲しいのです。 また、外部要因による世界の変化にダイレクトに影響を受ける経済、金融。 僕が自分とのコミット達成には資金調達という事をしているから思うからこそ「住宅ローン金利問題」も視野に入っているからなのです。 ローン金利は公定歩合を基準に設定されているけど、公定歩合に影響を与える10年物国債金利。 この債権金利が年初よりじわじわと上昇しております。 さすがに、年内に1.5%にいくことはないと思うけど、昨年の3Qスタートでは0.025%が今日は0.25%。チャートを見ると驚きます。

By |2022-04-22T10:47:56+09:004月 22nd, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.4/22 はコメントを受け付けていません

2022.4/13

業界定休日だけど書類作成の今日。思考チェンジするために息抜きの独り言です。 昨日は川崎地裁での入札も滞りなく終わり、来週の開札を待つだけとなりました。競売入札から落札までを見ていて思うのは、落札価係数が基準価1.6~1.8で落札されるのだけど中には2.0以上が付くこともあるのです。 そういう物件は確かに誰が見てもいい物件。 区分でいうと滞納が無くて築15年以内の駅徒歩圏・・・。 今のように売出成約価格が高値でも需要層が付いてきているからこその2.0。 でもね、この高値成約もいつまで続くのか・・・? 仲間のプロ達とも話題になるけど、今の相場では採算が合わなくて、無理買いすると大やけどの可能性が高いのです。 リーマン時の相場暴落を経験しているから尚更慎重に市場を見ているけど「時間切れの近いババ抜き」状態の様子が見えてきております。 特に、現在の物価高=インフレが続くと日銀も金利を上げざるを得なくなり、インフレというよりもスタグフレーションになります。 そうなると、需要が萎み次のタイトル「景気後退」のレールに乗る事となるのです。 僕が読むのは、この流れの時間や時期・・・。潮目の変わる特異点・・・ 本格的にリセッションが始まる前に準備して、いざ景気後退になっても大丈夫なようにしないとなりません。 こういう準備は早ければ早いほどよくて、いざその時に慌てない為にだからね♪

By |2022-04-13T11:56:45+09:004月 13th, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.4/13 はコメントを受け付けていません

2022.4/4

新年度に入り今日から本格始動です。早速、取引先の離任着任の挨拶したり、電話でのご挨拶に終始した午前中。この1Qは僕にとっても、会社にとってもとても大事な3か月となります。 なぜなら、この3か月は下期にアドバンテージ取るための3か月と捉えているからなのです。   コロナ禍も然ることながら、2月下旬からのロシアvsウクライナの争いによる為替、株式、債券の変調について、冷静に戦局や原因から分析すると1Qには戦争も停戦し、戦地の権利について合意もすると思います。 これは、その後の日本国への影響を図る上でとても大事な合意となり、合意の中身によっては円安に加速がつくこととなります。 僕の見立ては、1ドル=200円がひとつのライン。そうすると、物価上昇により国民生活からの金利上昇圧力が強くなり、日銀も止むを得ず「口先介入」を始め、下期には実際に上げざるを得ない状況になりかねないと思うのです。 モノが更に上がり、実質所得の減少です。 この状況は、国は認めないけどスタグフレーションなのです。 そういう時は、お金の価値が下がります。今まで100万円だったものが120万円じゃないと買えなくなる世界。すでに生活必需品における値上がりがこのパターン。 不動産も然り、自動車も然り・・・。 さてどのようにして富を守るのか?前にも書いたけど現物や株、債券、不動産に化けさせます。 今まで低金利の日本。100万預けて2円の利息・・・。おかしい世の中にブレーキがかかる出来事が起きているので、改めて何をどうすべきか?しっかりと捉えないとね♪

By |2022-04-04T14:33:12+09:004月 4th, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.4/4 はコメントを受け付けていません

2022.3/15

先月からのロシア・ウクライナ問題でコロナ禍のトーンはマスコミもあえてなのか下げ始めております。 コロナ禍に続き、ロシア・ウクライナの争いにおける影響を目の前の出来事として考えているけどこれからの木造建築は更に値上がりします。 根拠は、昨年来米国産カナダ産の木材が高騰し、そして、ここにきてロシア産木材の出荷入荷が出来なくなってきたからなのです。 これは経済制裁を西側諸国が行った副作用です。 国対国に限らず、ヒト対ヒト、組織対組織にも通じる事で、相手に制裁を加えると予想以上のダメージを受ける事となり、安易に制裁をしてはいけません。 制裁をするのであれば副作用に対しての対応策をしたうえで制裁するべきなのです。 副作用の対応をせすにいると今の日本のように「物価高」「円安」が進み草の民が枯れることになりかねないから・・・。 今でさえ収入横ばいの民間会社。そして増える倒産廃業、生活保護申請。反面、土地やモノの価格は上昇と、買える人買えない人の格差=分断が加速つき始めた気が致します。 もし、僕の予想通りになった時の為にも次の1Qに収益モノを入手なのです。それは、増え続ける破産者対応の一面があって、臨時住まいを確保してないと当事者たちの行き場が無くなるからね。

By |2022-03-15T13:52:00+09:003月 15th, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.3/15 はコメントを受け付けていません

2022.3/8

こんにちは。日経平均が25000円を割り込んだ今日。銘柄保有者としては注視しております。 さて、ここで不動産にしろ株式にしろ騰落がつきものなのは「相場」という世の中を反映して価格が動く世界でのビジネスだからなのです。 その世界で生き続ける事は利益と損失に対してどこまで許容出来るのか?がテーマでもあります。 その価格騰落で瞬間なのが「株式」、そして遅れて「不動産売買」、さらに遅れて「不動産賃貸」というように、その瞬間からのタイムラグの間に売れるか売れないかが軽傷で済むのか、瀕死の重傷なのか、それとも倒れるかという世界が不動産業なのです。 特に、コロナ禍に始まる躯体材・設備品価格の上昇モードが、ここにきてロシアvsウクライナの戦争により更に上昇しております。特に木材・・・。 こうなると、土地を仕入して建築して売り出すビジネスモデルは利益を出しづらく成り立たなくなります。 ということは、土地を仕入して建築してもマイナスなので、大手建売に土地を卸す術しかなくなります。 これだと、多少の利益が取れれば御の字で、読みを間違えるとマイナス・・・。 その為今は築浅戸建の高値購入や大手ハウスメーカーの自社物高値下取りによるリノベ中古に業者が流れきつつあり、これからの流れになると読んでいるのです。 ただこの中古戸建も築10年~15年が仕入上限で、昭和の建物は割り引かれた価格にしかなりません。 いわゆる「土地値」。 それでも価格がつけば御の字で、地方においては価格すらつかずにタダでも動かない物件の方が増えて来るのです。 一物一価の格差が更に広がる不動産だけど、それでも動くのが不動産売買。 そして、視点を変えて仕入して経営すればまだまだ伸びしろがあるのも不動産。 だからこそ面白い世界なのです♪

By |2022-03-08T14:37:10+09:003月 8th, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.3/8 はコメントを受け付けていません

2022.3/3

第四四半期の最終月に入りました。世界はロシアvsウクライナの争いに左右されております。 まずは世界の株式・債権・資源・為替が敏感に反応し日々騰落をしております。 そして、視線を世界から日本国に戻すとこちらも資源高による値上げラッシュ、金利高スタートのご時世です。 生活実感としては悪いインフレを過ぎてスタグフレーションの手前まで来ている気がしているのです。政府の対応が後手後手過ぎてこういう心配をしている・・・。 さて、ロシア・ウクライナの状況から侵攻をステージ1とするとステージ2はどうなるのか? これを推察しないとなりません。報道ではウクライナの肩をもつ姿勢が多く、結果的にロシアの情報が少ないのですが、視線を中立にしていないと「次」の部分がわからない。この作業は、回りまわって生活や本業に影響を与える事となるからこその事なのです。だいたい3パターンの内容で推察するけど、日本に影響があるのは経済面と防衛面。今でも金利高、生活物資値上げによって、個人の可処分所得がプラスになれば良しとなる予感で、不動産の需要層が更に少なくなる気がしております。ここで、ロシアと中国り大陸国家が同盟でも結んだら経済的にはどちらも「詰む」。 本業での感覚は、昨年秋からの土地価格建物価格上昇で「付いて来れない需要層」が地域で生まれはじめ、新しく他地域から来る層も動きが鈍くなり始めているが故に「次の手」を準備なのです。まず仕入れについては、仲介会社からの依頼は相変わらず高値。そして、任売での仕入れも強欲な債権者が高値抹消を主張。そうなると、同じ高値でも競売がその中でも価格を低く抑えられます。まさか、創業時の仕入活動をまた行う事になるとは思わなかった・・・。 でも、創業時から今日までに蓄積した経験値で、競売でも任売でもコンサル提案でも、ある程度の内容は消化できるようになったから・・・いいのね♪  

By |2022-03-03T10:09:47+09:003月 3rd, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.3/3 はコメントを受け付けていません

2022.2/7

  二月に入り株価が二歩進んで三歩下がる感じで下がっております。 反面、長期国債金利が世界的に上がり始め少しづつ身近の目安である10年物国債に波及することとなります。 数字の上でのことなんて言ってられない状況になるのも、夏までもてば御の字です。 それは、バカな行政府と街場の意識が乖離しすぎて、危惧していたスタグフレーションに一歩づつ近づいている感じがしてしょうがないからなのです。 ピンとこないかもしれないけど、不動産でいうと「建築費」が既に上がっているけど、更に上がり、今以上に利益率が悪くなってきます。 そして、購入価格も上昇することにより、今までなら買えた人達が資金不足で買えなくなるのです。 すでにその兆候は表れていて、地域で販売できていた新築が地域では買える人を探せなくなり、広範囲な営業活動をしても引き込めない・・・そんな状況なのです。 そういう時、どうやって仕事にするか?ここが各社の競い合う部分。 高値仕入で高値売却狙うのも先細りの日本だからリスクとなります。 そうなると立場としては、この変調きたした状況の出口を探りますが、これから年度末に向けてウクライナ紛争が起こる事を踏まえ、また金利上昇圧力が増してくると・・・「敢えて買わない」のも選択肢として上がってきます。   平成から始まった生活するだけでいっぱいいっぱいの層が更に増え、生活困窮層も今以上に増えて来る予感が当たらない事を祈りますが、普通に生活しているとわからないのが「身近な貧困」。そういう世の中にしないためには、今まで中間層と言われた層に活力を与えないと予想通りの状況となります。 その活力はただひとつ「消費税減税」から始まる税制の改正なのです。 何年も前からブログだけで発信しているけど、何をするにも税をかけられ実質所得が減少しているのは何故なのか? この問いの答えは内需が長い期間かけて縮小しているからなのです。為政者、官僚、立法府は何してんだか。

By |2022-02-07T16:55:08+09:002月 7th, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.2/7 はコメントを受け付けていません

2022.1/18

遅い時候のご挨拶となりました。改めて、新年あけましておめでとうございます。 旧年中は多大なご愛顧を頂戴し誠にありがとうございました。 本年も変わらぬご愛顧の程、宜しくお願い申し上げます。 さて、今月ま半分が過ぎて日々コロナ感染者数が倍々のペースで拡散しております。 そんな中、現在懸念しているのが南太平洋で起きた海底火山大噴火の影響と、米国金利動向及び日本経済、そして国内景気なのです。 まず、トンガ王国での海底火山大噴火は日々新しい状況が報道されているけど、生存者すら不明の状況に心配と同時に「国の存続」までを懸念しております。 そして、これから発生するであろう、火山灰が地球の成層圏で作るフィルターによる日照不足。 また、そのことによる世界的な気温低下。 これは、農作物はじめ食糧の不作不良を案じているのです。 今の日本は、物価だけ上昇し賃金据え置きもしくは減額の状況に置いて、悪いインフレとなっております。 かくいう僕の不動産業も建築部材、建築資材が値上がりしていると同時に設備の供給が大幅に遅れていて、モノが入るのに数か月かかる状況。 これは、コロナ禍で加速した一例です。 そして、米国金利の上昇は今春からのテーパリングを見据えた上昇なのですが、これによって債券高株価低を予想なのです。 この株価低迷に入った場合、投資信託の上昇力も無くなり、配当についてはマイナス。 これも、財布のひもを固く閉じる一因となり、その上、マスコミ報道による早期希望退職年齢の低下と希望者数を万人単位となれば尚更将来不安が増して資金循環が起こらなくなるのです。 そんな中での不動産サプライヤーは、今まで以上に実需の見極めが必要となるのね。

By |2022-01-18T15:45:35+09:001月 18th, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.1/18 はコメントを受け付けていません

2021.12/22

2021も残すところあと10日。各社各人さまざまな思いを胸に活動していると思います。さて、今日は2022について現場の肌感覚からの私見推測をしてみます。まず私が属する不動産。売買は先月第二週からエンド実需の動きが鈍くなり、今月に入ると更に減速感が増してきました。この流れについては、原油高を起因とした物価上昇とコロナ新株オミクロン拡散不安とみれます。これが2022の第四四半期に入り、実需需要は2月3月に決算月に向けたダンピングによって生まれる需要層の動きが中心となるが成約数は昨年並みで増収減益と見ております。また、金融機関の融資スタンスについては審査基準のハードルが上がり始めます。今までのような融資は考えない方がいいと思うのです。まず、米国FRB発表として新年度から金利引き上げを年3回と宣言したことに起因します。その3回がいつ頃なのか?それによって仕入れ時期も変化します。僕が想定しているのは、4月7月11月と考えていて、新年度と同時に0.5%上限の金利引き上げ。この時はまだ日本の金融機関も3月期レート。ただその金利は会社によっては上げてきそうです。確実に米国の金利高を反映するのは7月と読んでおります。この米国発の金利高で株価が下がるのは想定済みで平均株価も今よりも3000円程度下がり25000円割れ予想なのです。だから、買っていい投信は限られてきます。不動産も高値成約で推移していたが新年度からは軟調となり、前年高値仕入したところが柔らかく価格対応を始める予想なのです。どちらにしろ、来期は今年以上に資金・市場動向に厳しくなると思うのです。貸し剥がしまでにはならないけど、第四四半期から融資金額を減らしてキャッシュを厚くしていかないと運営が厳しくなるからね♪

By |2021-12-22T12:52:06+09:0012月 22nd, 2021|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2021.12/22 はコメントを受け付けていません

2021.12/16

競売入札の面白さは一言でいうと「競り勝つ快感」。そして、次順位との価格差が少なければ少ないほど「差し切った」感に包まれるのです。買受価格を入れるまでは三点セットを読み込んで、事例、現場感覚の相場感から数字を入れるのですが、競り勝つと自分で作り上げた価格の正しさが証明される事にもなるのです。(ちなみに次順位との差は18000円!!) 今回は、商品としての仕入れ価格と収益価格との幅が少なくて売出価格に反映しやすい数字としましたが、この数字作りは各社それぞれの部分が出ていて面白い。僕は、知っているエリアだと肌感覚で落札ラインを推測・・・それは地元の強みでもあるのですね。今回落とした物件は来月に残金納付して、引渡命令申立、引渡執行の手続きするけど、その前に「心のこもったお手紙」を配達証明で所有者に送って、申立のその前に任意合意出来る事が理想なのです♪

By |2021-12-16T16:32:53+09:0012月 16th, 2021|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2021.12/16 はコメントを受け付けていません