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こんにちはスコアンです♪ 不定期なブログを書くときは仕事が落ち着いているときです。最近というか8月お盆明けから不動産流通が減速モードに入り、一般ユーザー、同業者も何か身構えている気がしております。同業者においては仕入においての高値成約による買い負け、建築コストの上昇による売出価格高騰、結果高値販売による在庫期間の延長による期日ジャンプ・・・身構えているのが伝わってきてます。そして一般ユーザー。この2年間のコロナ禍に加えて今年の2月からのロシア対ウクライナ+西側陣営による争いを起因とするコモディティの大幅な価格上昇。そして、円安進行による輸入品の大幅な価格上昇。物価高に対するための生活防衛＝節約・倹約を重視した家計見直し。そのうえで世界的な景気後退感がニュースで流れれば誰もが身構えてしまいます。 このモードに入っている今、どのような対処対応をするべきか? 僕の経験から一般ユーザーは収入支出の見直しが前提なのですがその中でも固定費の見直しをまず始めます。通信、光熱水道、住宅費等々。そして、一番大きく影響する住宅費にメスを入れる事から始めます。それは、賃貸なら生活地域の変わらない中での割安物件への移転。そして、所有なら住宅ローンの中身の見直し。期間、金利、返済額について現在よりも支出が減る方法を探るのです。これで、万円単位の軽減になります。 そして同業者。在庫があれば損切覚悟での売却によって身軽になるのが必須です。ただ、その損切を実行するまでの心の葛藤がわかるからこそ勇気をもって英断できれば挽回できるのです。そして、不動産を幹にした新しい枝を発見できればそれを育てるのです。売買案件は無くならないけど、会社が無くなったらダメだからね♪ こんなご時世でも仕事のネタは落ちていて、個人的に試す分野は「賃貸」「管理」なのです。いまは社有が満室だから実行できないけど、空室の多いアパートを買い増しして自己責任で試してみますね。

先進国においての金利動向はインフレ対策の為に金利を0.25%をベースに上昇基調となっております。そして我が国日本国は・・・。来期の日銀総裁勇退に伴い新総裁は金融引締め＝金利高容認と予測しております。それは購入時のローン金利上昇、変動金利上昇に繋がる事です。その為、購入を検討される需要層は「まだ」ではなくて「年内」と思考を切り替えて検討されることを提案します。byスコアン

今月初めての投稿です。 出来なかったことには理由があり、第七波コロナ感染による一罹患者となってしまったのでした。 第6波までは自己免疫、基礎体力が満たされていたから大丈夫という成功経験から油断しました。病状は特になくて悪寒がして熱が37度になり自宅保管の抗原キットで検査すると「陰性」でしたが、万が一を考えPCR検査を受検したところ、その夜に「陽性」の回答が入ったのです。 そして朝になり病院予約して受診したけどこの時には熱も36.8度に下がり始め、処方された漢方薬を10日間飲んでおしまいだった。 なんだろう・・・夏風邪のような体験でした。 おかげで、今月は夏季休暇も重なり3週間近く休んだのですね。 過去を振り返っても3週間近く休んだことが無いので視点をかえれば思い出に残る2022・夏となったのです。   この休み中は第三四半期・第四四半期の下期について考察する時間がたっぷりとれたので上期を振り返りながら予想してました。 各材料・原料・設備・人件費の高騰も落ち着き始めた反面、不動産は高値在庫が散見し始めてきました。そして、金融機関のスタンスも案件毎の審査厳格化の兆しが起こり始めて来てます。先期から見通していた「金利高」「融資厳格化」もまだコロナ対応融資受付期間なので、水面下の流れだけど年内から始まる事は確信です。そうなるときつくなるのが借入過多、自己資本比率の低い会社、長期在庫保有する会社、そして開発・建築案件を手掛けている会社などとなってくるのです。実際、契約時の施工価格から引き渡し時に追加要請がある事が増えてきて、その追加分を金融機関に頼んでも借り換えに応じないというか、応じれない金融機関が出始めております。それは、業者にとってもキツイことで資金繰りに奔走する結果となるのです。今までのように右から左への調達が会社の中身によって大きく選別されている事が伺えるのでした。 そんな時期に入っているのを前提に会社運営をしているけど、資金調達において長期は「収益購入」そして短期は「プロジェクト」となるけど長期収益について自己資金の比率が高くなるし、短期については仕入と売値による利益率が下がってくる。プロジェクトは利益よりも回転のスタンスにならざるを得なくて、売価の低下が来年から起こる。年度末の期間値引きがどこまで下がるのか?ここがひとつの注目点になります。いろいろと指標・市場・世の中を観察して来期に備える事になる下期ですね。

今月も残すところ半分となりました。業界としてはモノの入手がしずらい事は変わらずですが、この高値流通も日銀が金利上げのそぶりを出したら反転し始め、売主の強気価格に冷や水を浴びせる事となります。と、同時に金融機関の融資スタンスも更に厳しくならざるを得ないのです。それは、リスケ条件の変更においても同様でこれからさらに厳しくなりますので資金調達の際はそのリスクまで織り込んで動かないと痛い目に合う事となるのです。一般の方においては「固定」「変動」の見極めと、業者にとっては「仕入れ価格」「成約価格」そして「成約時期」の見極めですね。 さて、1Qも終わり2Qとなりましたがこれからの仕入れスタンスを一言でいうと「焦らない」「無理しない」となります。いわゆる適正価格。そして、この流れの内に成約なのですね♪

こんにちは。それにしても暑い熱いが続きます。不動産市場もエンドのローン持込が増えていて、相場上昇と金利先高の駆け込みの感じら見受けられております。ただ、足元といえば国政選挙の結果次第だけど、与党が過半数の議席を確保できたら「増税」「縮減」は既定路線とみております。その中身については「消費税」が持ち出されるけど、僕は「相続税」「贈与税」を予想しているのです。現在の基礎控除3000万から2000万+相続人1人当たり400万控除。これは相続税抜本改正前の額に先祖返りなのです。また、暦年贈与についても非課税110万/年も縮減される予想です。これらは形を変えた累進課税となり「格差」というワードに対してのひとつの解と捉えます。それと、個人事業者の多い「青色申告」と「インボイス」。これにより、手書き記帳申告による不備を失くす方向にして確実に納税させるための布石を打ち始めるのです。なんか、自民党の税制大綱を閲覧していたら小規模事業者イジメと見て取れます。昔から票田の大企業・農水産業に対してと、国民・中小事業者に対しての扱い方が違っているから・・・。

気が付いたら2か月も未投稿でした。便りが無いのは忙しい証拠と言いますがその通りなのです。 言い訳ですが、先月は納税、購入、資金調達、売り契約、7月ネタと集中して勤しんでいたのですみません。以下、プログ流用ですので興味のない方はスルーしてくださいね♪   さて、1Qも残り1週間。同業の方たちも追い込みの期間となりました。 今日は認識の違いの一つに、売出価格がございます。 その部分において業者と一般の方が大きく違います。 個人的には水面下でまわる価格(業者間取引価格)は天井を打ち始めてきて、参議院選挙の結果で実感としての下落の萌芽が見えてくる推測・・・。 しかし、一般実需においてはまだまだ高値ですがローン金利先高観による駆け込み的な動きが維持されております。 僕が注視しているのは一般の動きであり、その動きを左右する「金利」「株式」「為替」など国の経済を左右する市場です。 というのも、これらに遅れて不動産に影響するからなのです。 ただ、悲観的に見ても年内は高値状況の変化に変わりはないと見ております。 しかし、郊外バス便の物件については価格調整という名の「値下げ」が始まり始めてきたのは注意するところです。 そんな中、生業として売買に関わっていると仕入れ先次第では来年の値下がり相場でも「勝てる」物件の仕入れは可能です。 とくに、「法人所有」の売り物においてはコロナ融資の返済負担により債務整理が増えると読んでおります。 年商10億程度の会社だと自宅以外の不動産保有があって、それが物件化されたりしたりするのです。 そこがひとつの仕入れタイミング。そして、債権者の特性を知っていると尚更なのですね♪   ※海外との金利差。為替レートに対しての圧力に抗しきれずに秋から始まる予感がしているスコアンなのです。

第一四半期のスタートは例年通り。そして、スコアンは徐々に回転数を上げております。 この仕事へのモチベーションという回転数と、世の中の感度、経済指数を組み合わせると1Qに年内売却の物件と収益物件を仕込み、3Qには2022作成している自分へのコミット数字の90%を成し遂げる事が・・・出来る♪ これも、2月からのロシア侵攻の影響に対して悲観的な考えが小さくなったからなのです。 それよりも、新たな「変数」という紛争や、金融世界の反転についての方が影響が大きくなります。 それは、何度も書いてる「スタグフレーション」による購入心理の委縮。 ただでさえ、ローン審査においてハードルを上げてきている金融機関。 手持ち現金が少なくても購入できたシーズンの終了を意味するからなのです。 見方を変えれば「ローン破綻率」「ローン滞納率」の改善につながるのだけれど、この3年間で収入ダメージを受けた購入予備群が更に縮小していく事になり、言い方変えると「買える人」「買えない人」の選別がより厳しくなるからなのです。 僕が懸念するのは「買えない人」こそ買わないとならないと思うからこそ敏感なのです。 それは、生活基盤である「住まい」がある事により、生きていく上での安心感に繋がる事がひとつ。 そして、買えた事による「信用から得られるの利益」を享受出来るからなのです。 年齢層が高くなればなるほど「住まい」に関して切実な問題となります。 賃貸から賃貸に移転するにも歳を重ねるほど移転が厳しくなります。 そして、加齢による肉体の衰え。持病があれば尚更身体負担と共に精神負担が大きくなります。 だからこそ、30代。遅くとも50歳までには「所有不動産」というものに対して真摯に向き合ってみて欲しいのです。 また、外部要因による世界の変化にダイレクトに影響を受ける経済、金融。 僕が自分とのコミット達成には資金調達という事をしているから思うからこそ「住宅ローン金利問題」も視野に入っているからなのです。 ローン金利は公定歩合を基準に設定されているけど、公定歩合に影響を与える10年物国債金利。 この債権金利が年初よりじわじわと上昇しております。 さすがに、年内に1.5%にいくことはないと思うけど、昨年の3Qスタートでは0.025%が今日は0.25%。チャートを見ると驚きます。

業界定休日だけど書類作成の今日。思考チェンジするために息抜きの独り言です。 昨日は川崎地裁での入札も滞りなく終わり、来週の開札を待つだけとなりました。競売入札から落札までを見ていて思うのは、落札価係数が基準価1.6～1.8で落札されるのだけど中には2.0以上が付くこともあるのです。 そういう物件は確かに誰が見てもいい物件。 区分でいうと滞納が無くて築15年以内の駅徒歩圏・・・。 今のように売出成約価格が高値でも需要層が付いてきているからこその2.0。 でもね、この高値成約もいつまで続くのか・・・? 仲間のプロ達とも話題になるけど、今の相場では採算が合わなくて、無理買いすると大やけどの可能性が高いのです。 リーマン時の相場暴落を経験しているから尚更慎重に市場を見ているけど「時間切れの近いババ抜き」状態の様子が見えてきております。 特に、現在の物価高＝インフレが続くと日銀も金利を上げざるを得なくなり、インフレというよりもスタグフレーションになります。 そうなると、需要が萎み次のタイトル「景気後退」のレールに乗る事となるのです。 僕が読むのは、この流れの時間や時期・・・。潮目の変わる特異点・・・ 本格的にリセッションが始まる前に準備して、いざ景気後退になっても大丈夫なようにしないとなりません。 こういう準備は早ければ早いほどよくて、いざその時に慌てない為にだからね♪

新年度に入り今日から本格始動です。早速、取引先の離任着任の挨拶したり、電話でのご挨拶に終始した午前中。この1Qは僕にとっても、会社にとってもとても大事な3か月となります。 なぜなら、この3か月は下期にアドバンテージ取るための3か月と捉えているからなのです。   コロナ禍も然ることながら、2月下旬からのロシアvsウクライナの争いによる為替、株式、債券の変調について、冷静に戦局や原因から分析すると1Qには戦争も停戦し、戦地の権利について合意もすると思います。 これは、その後の日本国への影響を図る上でとても大事な合意となり、合意の中身によっては円安に加速がつくこととなります。 僕の見立ては、1ドル＝200円がひとつのライン。そうすると、物価上昇により国民生活からの金利上昇圧力が強くなり、日銀も止むを得ず「口先介入」を始め、下期には実際に上げざるを得ない状況になりかねないと思うのです。 モノが更に上がり、実質所得の減少です。 この状況は、国は認めないけどスタグフレーションなのです。 そういう時は、お金の価値が下がります。今まで100万円だったものが120万円じゃないと買えなくなる世界。すでに生活必需品における値上がりがこのパターン。 不動産も然り、自動車も然り・・・。 さてどのようにして富を守るのか?前にも書いたけど現物や株、債券、不動産に化けさせます。 今まで低金利の日本。100万預けて2円の利息・・・。おかしい世の中にブレーキがかかる出来事が起きているので、改めて何をどうすべきか?しっかりと捉えないとね♪

先月からのロシア・ウクライナ問題でコロナ禍のトーンはマスコミもあえてなのか下げ始めております。 コロナ禍に続き、ロシア・ウクライナの争いにおける影響を目の前の出来事として考えているけどこれからの木造建築は更に値上がりします。 根拠は、昨年来米国産カナダ産の木材が高騰し、そして、ここにきてロシア産木材の出荷入荷が出来なくなってきたからなのです。 これは経済制裁を西側諸国が行った副作用です。 国対国に限らず、ヒト対ヒト、組織対組織にも通じる事で、相手に制裁を加えると予想以上のダメージを受ける事となり、安易に制裁をしてはいけません。 制裁をするのであれば副作用に対しての対応策をしたうえで制裁するべきなのです。 副作用の対応をせすにいると今の日本のように「物価高」「円安」が進み草の民が枯れることになりかねないから・・・。 今でさえ収入横ばいの民間会社。そして増える倒産廃業、生活保護申請。反面、土地やモノの価格は上昇と、買える人買えない人の格差＝分断が加速つき始めた気が致します。 もし、僕の予想通りになった時の為にも次の1Qに収益モノを入手なのです。それは、増え続ける破産者対応の一面があって、臨時住まいを確保してないと当事者たちの行き場が無くなるからね。