不動産における心理的瑕疵・・・それは、そこで死亡事故があり、その事で所有者、居住者の精神的に苦痛を与えかねない事。現在、この扱いの指針の無い状態なので説明の内容については各社の判断に委ねられております。しかし、今後の不動産取引を踏まえるとこの心理的瑕疵については避けて通れない事案となります。そこで、国交省において本年2月に「不動産取引なおける心理的瑕疵に関する検討会」が立ち上がりました。この動きから、心理的瑕疵に対するガイドラインの策定となり、不動産取引の基準がまたひとつ出来る事となるのです。
ヒト・モノ・カネの流れに減速感が出て、結果として経済成長が落ち込み始めてきた事を株価を通して実感しております。そのような中での不動産流通においても同様で、市場に商品としての物件を供給しても、需要が低下しているために在庫として積みあがる一方なのです。購入需要層としては選択の幅が増えて、尚且つ価格合意も取りやすい状況となっているのです・・・が、ここで考えなければならないのは、この経済状況となった原因を理解しないとなりません。それは、新型コロナウイルスによるものだけではないからなのです。遡ると、昨年の秋に始まった消費税+2％の増税、その前の社会保障費の負担増、そして賃金横ばいの状況の社会・・・。現在の状況になるまでに、需要が縮小する原因があっての事なのです。しかしながら、どんな状況になっても需要は消える事が無い「実需所有不動産」。その実需層の購入する理由を理解していれば、流通が滞ることも無いと思うのです。例えば、人口減少社会の中で非婚者が増加・・・。よく聞くフレーズです。しかし、そのフレーズを生かしている会社は伸びております。また、高齢者の生前相続相談からの資産処分も増えております。あるいは、不景気による債務相談からの流通も増加傾向です。このことから、どこに「次」のスタンダードがあるかを見極めていれば、どんな状況でも生き残れると思うのです・・・。でも、今回のような落ち込みの中で活動していて、リーマンの時の信用収縮よりも「今のところ」安心できおります。それは、これから始まる事に対して、日本国として「下支え」のスタートが早く対応していると思うからなのです。今回の下がり方は終息迄の持久戦です。この持久戦の最中にオリパラを予定されております。しかし、ウイルス感染の強さから、延期宣言が理想なのです。代表選考されたアスリートに申し訳ないけどね。
世界的に感染拡大している新型コロナの影響でヒト・モノ・カネの動きが一気に鈍化し始めました。不動産業界においても同様で、この年度末の取引数も激減しているのでした。 見方を変えると業界淘汰の時代になったとも言えます。 淘汰という最悪のシナリオをどこまで認識しているかによって各社の生存率が変わる時代になり、今までのような運営では立ち行かなくなるのです。 私見ながらの予想では、上半期に各業界においての廃業が増加し、それに伴い個人の債務整理も増加基調になります。また、経済の成長も見込めず結果、税収も減少。不況時の収入低下から円安が進み物価高となると、今以上に消費能力が低くなります。その中で、自宅購入できる人のパイも縮小し、購入意欲のある人は「現金購入の人」「ローンの通る年収の低い人」「業者」「公務員」と想像します。 危機の中での購入においては、気づきと危機感に対しての感性を掘り下げて準備対応をしているか否かに集約されるのです。 今後1年間を100年に一度のチャンスとして動けるヒトや会社だけが生き残れると思っていて、そのチャンスを生かすために物件購入においての選択眼、そしてその物件売却時の物語をどこまで読み込めているか？また、そのための資金についての準備を積み上げているか？この三点が生き残りの必須の能力と思うのです。 このブログは、プロの本音をさらけ出し、今後の参考になればというスタンスで作っております。少しでも皆様の検討時の一助になれば幸いです。
財務省と内閣府が12日発表した1～3月期の法人企業景気予測調査によると、大企業全産業の景況判断指数はマイナス10．1（前期はマイナス6．2）・・・。 このことから、現在を起点とした来期見通しについては「明るくない」事が予想されます。 大企業回答と中小企業、また零細個人事業による感覚は全然違い、また業種によっても違います。 そして、勤務している社員も感じ方は違うのです。 来期に言えることは、現金=キャッシュが強くなる事。裏返すと、現金の毀損や自己資金の減少に対しての運営や生活が強くなるということになるのです。 特に、給与所得者については、昇給なし・ボーナス減もしくは無しの2020年度上期となるので、今以上に消費に対して委縮傾向となる事が予想されます。 消費者需要者の購入意欲も先行きの見通しから停滞から停止となる恐れが強く、一般向け売買仲介業・一般向け住宅需要は「厳冬期」「荒天期」に入る可能性が高く、どのような運営するかによって会社の浮沈にかかることになりますね。
今期最後の購入決済が終わりました。これからの年度末は購入契約だけで、決済は新年度となるのです。今期をみても「スコア・コンサルタント」の購入種別が10年前と大幅に変化しました。また来期も変化していくのだろうな・・・。 振り返ると、開業後は紹介・情報も一切ないところから始めたゆえ、競売での入手からスタートしたのです。それまでは、大手に勤めていたので競売など違う世界の話だし、競売業者に対しては距離を置いていたため、何も知らずに参加したのでした。それこそ、入札までのプロセスから落札後のプロセスまで・・・。デビュー戦は今でも覚えております。、落札後に執行官と挨拶に行くと、少しトッポイ家族が住んでいて挨拶だけしたのですがご主人が玄関先で「タダじゃ出ない・・・」みたいな事を言ったのです。その一言で優しく進めようとしていたけど、止めました。何も知らないから立ち退き予算も強制執行予納金+20万を組んでいたけど半分になったのです。結果は、合意退去となったけど、立ち退き費用代わりの引っ越しトラック代金だけで退去していったのでした。 今から17年前のお話でした・・・。
今年の4月1日施行の改正民法についての大きなところは、瑕疵担保責任から契約不適合責任へと概念が変わることです。買い主が請求できる内容として、「追完請求（修補、代替物の引き渡し）」「代金減額請求」「損害賠償請求」「解除」の4つとなります。その為、取引の経過、対象物件の保全が今までの取引よりも厳格な判断をされることとなるため、物件の内覧・購入申込・売買契約の流れの中においては記録を残すことが肝要となります。4月1日以降に売買をされる場合、仲介者とのやり取りを記録してくださいね。
新型コロナウイルスの拡散によるイベント自粛が広がりつつあります。おかげで、例年のこの時期にある問合せや内見依頼も減少している不動産業界。さて、どうしたものか？私自身、この業界でいろいろな荒波を経験してきておりますが、さすがに収束の時期がわからないので業界の先読みが出来ない状態なのです。ただ言えることは、2020年が業界の正念場となります。どんなときも荒波はチャンスです。まず、相場が下がり仕入れの数字が下がります。その下がり相場の中で、今までなら50：50の確率での申し込み数字が70：30までに上がります。仮に3000万の合意価格であれば2500万になる可能性が高くなるということです。破産処理を携わる業務をしていると、債権者の動向も敏感となります。特に、銀行系サービサーについては行内評価を基に応諾価格が高めとなっていて、これを下げる交渉をまず行い、そのうえで申し込みを行うのです。これもひとつの仕入れノウハウ。いつの時代も商売の基本は「安く仕入れて適正価格で売る」物件によっては希少性から強気の高値にもなりますが、この値付けで欲をかくと在庫となる可能性が高いのです。
この度、webを一新してからの初投稿となります。 実需としての不動産。 投資としての不動産。 また、住宅ローンからの不動産。 財産分与の不動産。 数え上げたらヒトの数だけ対処法のある不動産なので、これから多種多様な不動産について参考として頂けると嬉しく思います。 少しづつですが、このweb以外に活動しているSNSもご紹介してまいりますので、改めてよろしくお願いいたします。 代表取締役 鈴木克司
