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2022.10/29

こんにちは。月末の土曜日に珍しくお仕事してます。 来月納期の予定納税に始まり、来年5月の納税と日本国に貢献しているスコアンなのです。だからこそ、モノ申したいことが多々あります。特に政権与党はじめ厚労省、財務省の頭良いのに国民にとって頭悪い事しかやらない役人とそれに乗っかる国会議員。 今の市況・街場の経済・世界の流れを本当に理解していればクーポンとか助成金でお茶を濁している場合では無いのは明らかなのにしている振りで何もしない姿勢に「こいつら終わってんな!」感に苛まされるのです。年末に向けての街場の状態は落ちていく一方で、本来なら時限的にでも減税が必要で、人口減少化に歯止めがかからないからこそ未来を見据えた税制の抜本改革に着手して然るべきなのです。こと不動産業界も重税感満載の課税種類が多く、わかっているのにしないのはひとつひとつの課税に対して「利権」があるからと思わざるを得ないのです。 こんな事を思うのも為政者にはふたつの系統があって、ひとつは「民の為」の系統と「既得権益保守」の系統で今の政権党は戦後一貫して後者と理解しているからなのです。 既得権益保守政党に任せた結果の現代ですが、来春の統一地方選で国民から鉄槌を喰らわせられるのは火をみるより明らかだから楽しみなのです。ケつに火がついてからじゃ遅いのにね♪

By |2022-10-29T12:03:55+09:0010月 29th, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.10/29 はコメントを受け付けていません

2022.10/17

さて、岸田政権も危険水域に入り始め前菅総理のように足の引っ張り合いの様相となってきた日本の政界。そして不動産流通業界においても売買における流動性に減速感が増してきております。その代わり賃貸においては例年通りの動きが残っているので何とかなっているのが実情ですね。 このブログでは自分の思う事を備忘録として残しているのですが現在の市況、世の中の状況をもとに書いていて今後起こるであろう事柄を推考し準備対応する意味もあるのですね。というのも、一次取得層が動けないのも世の中の状況、今でいうと消費者物価の高騰により購入よりも現状維持を望んでいる事が読み取れて、この先の出来事・・・日銀総裁退任と就任によるゼロ金利解除、ロシアvsウクライナの推移、更なる円安、そしてこの冬の支給されるボーナスの想定額。によっては購入を我慢して現状維持が大勢を占めるようになるからなのです。 そんな中、激動の不動産の入口となった現在の市況から、買っていいのか?悪いのか?業者としての見立てを発信しておりますが、 結論から言うと来月に一回目の買い。そして次は年明け2月。理由は、ここまでの時期においてのローン金利が上がる可能性が低く、且つ売主物件の値引き10%は想定できるから・・・。この10%スタートに割引率が増せるかどうかは市場反応数、業者体力に左右されることになります。 スコアンとしての見方は来期の事を考えると売る方は損切覚悟のスタンスで販売するべきだし、買う方はゼロ金利ラストチャンスと思うから買えるなら買うスタンスで入手されるのがいいと思うのです。 また、インフレ時の資産保全としてカネよりモノがセオリーとなります。銀行に預けるくらいなら収益購入でモノに変えるのも検討に値いする保全の仕方なのですね。

By |2022-10-17T10:54:28+09:0010月 17th, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.10/17 はコメントを受け付けていません

2022.10/11

三連休も明けて通常業務に戻りました。しかし、今回の連休は問合せが静かなもんでした。 理由は多々あるのは承知の上ですがそれにしても・・・の感じなのでした。それは、需要層のデータ数字の落ち込みからも読めて、8月から落ち込み始め、10月の今もまだ下がり基調。底打ちが見えないのは不透明な将来感が強いからかもしれません。 売買需要層の動きは大手仲介から零細仲介までネットワークがあるスコアンなので把握はしていますが、あまりの静けさに過去の似たような時期を思い起こすのです。過去でいうとリーマンショック時とも異質で、その前のバブル崩壊からの雰囲気の時とも違います。かえって過去2年のコロナ禍の方がまだ活発な動きをしておりました。結局過去が参考にならない雰囲気なのです。 一足早く不動産売買流通冬の時代に入ったのかもしれません。 供給する側としては冬なら冬の過ごし方を知っていますが、まず前提はこのような時に焦らない事です。担当者においてはノルマがあって生活に直結しますが、だからこそ焦ってはダメなのです。焦りは視野が狭くなってきて取引トラブルを誘引しやすくなるから・・・。僕が個人として、お客様目線なら営業マンの焦りが伝わってきたら離れるようになるしね。 幸いながら「戦争」は遠い国の出来事と感じてこれたけど、今回のロシアを見ていると「腹が座っている」感がして戦争するなら受けて立つ!!が伝わってきております。だからこそ、戦時経験の無い僕としてはその時の業界、経済、生活という事に対して未知なる故気になり、今出来る事を準備するのでした。

By |2022-10-11T12:32:19+09:0010月 11th, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.10/11 はコメントを受け付けていません

2022.10/6

こんにちはスコアンです♪ 不定期なブログを書くときは仕事が落ち着いているときです。最近というか8月お盆明けから不動産流通が減速モードに入り、一般ユーザー、同業者も何か身構えている気がしております。同業者においては仕入においての高値成約による買い負け、建築コストの上昇による売出価格高騰、結果高値販売による在庫期間の延長による期日ジャンプ・・・身構えているのが伝わってきてます。そして一般ユーザー。この2年間のコロナ禍に加えて今年の2月からのロシア対ウクライナ+西側陣営による争いを起因とするコモディティの大幅な価格上昇。そして、円安進行による輸入品の大幅な価格上昇。物価高に対するための生活防衛=節約・倹約を重視した家計見直し。そのうえで世界的な景気後退感がニュースで流れれば誰もが身構えてしまいます。 このモードに入っている今、どのような対処対応をするべきか? 僕の経験から一般ユーザーは収入支出の見直しが前提なのですがその中でも固定費の見直しをまず始めます。通信、光熱水道、住宅費等々。そして、一番大きく影響する住宅費にメスを入れる事から始めます。それは、賃貸なら生活地域の変わらない中での割安物件への移転。そして、所有なら住宅ローンの中身の見直し。期間、金利、返済額について現在よりも支出が減る方法を探るのです。これで、万円単位の軽減になります。 そして同業者。在庫があれば損切覚悟での売却によって身軽になるのが必須です。ただ、その損切を実行するまでの心の葛藤がわかるからこそ勇気をもって英断できれば挽回できるのです。そして、不動産を幹にした新しい枝を発見できればそれを育てるのです。売買案件は無くならないけど、会社が無くなったらダメだからね♪ こんなご時世でも仕事のネタは落ちていて、個人的に試す分野は「賃貸」「管理」なのです。いまは社有が満室だから実行できないけど、空室の多いアパートを買い増しして自己責任で試してみますね。

By |2022-10-06T12:34:42+09:0010月 6th, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.10/6 はコメントを受け付けていません

2022.9/5

先進国においての金利動向はインフレ対策の為に金利を0.25%をベースに上昇基調となっております。そして我が国日本国は・・・。来期の日銀総裁勇退に伴い新総裁は金融引締め=金利高容認と予測しております。それは購入時のローン金利上昇、変動金利上昇に繋がる事です。その為、購入を検討される需要層は「まだ」ではなくて「年内」と思考を切り替えて検討されることを提案します。byスコアン

By |2022-09-05T08:58:20+09:009月 5th, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.9/5 はコメントを受け付けていません

2022.8/26

今月初めての投稿です。 出来なかったことには理由があり、第七波コロナ感染による一罹患者となってしまったのでした。 第6波までは自己免疫、基礎体力が満たされていたから大丈夫という成功経験から油断しました。病状は特になくて悪寒がして熱が37度になり自宅保管の抗原キットで検査すると「陰性」でしたが、万が一を考えPCR検査を受検したところ、その夜に「陽性」の回答が入ったのです。 そして朝になり病院予約して受診したけどこの時には熱も36.8度に下がり始め、処方された漢方薬を10日間飲んでおしまいだった。 なんだろう・・・夏風邪のような体験でした。 おかげで、今月は夏季休暇も重なり3週間近く休んだのですね。 過去を振り返っても3週間近く休んだことが無いので視点をかえれば思い出に残る2022・夏となったのです。   この休み中は第三四半期・第四四半期の下期について考察する時間がたっぷりとれたので上期を振り返りながら予想してました。 各材料・原料・設備・人件費の高騰も落ち着き始めた反面、不動産は高値在庫が散見し始めてきました。そして、金融機関のスタンスも案件毎の審査厳格化の兆しが起こり始めて来てます。先期から見通していた「金利高」「融資厳格化」もまだコロナ対応融資受付期間なので、水面下の流れだけど年内から始まる事は確信です。そうなるときつくなるのが借入過多、自己資本比率の低い会社、長期在庫保有する会社、そして開発・建築案件を手掛けている会社などとなってくるのです。実際、契約時の施工価格から引き渡し時に追加要請がある事が増えてきて、その追加分を金融機関に頼んでも借り換えに応じないというか、応じれない金融機関が出始めております。それは、業者にとってもキツイことで資金繰りに奔走する結果となるのです。今までのように右から左への調達が会社の中身によって大きく選別されている事が伺えるのでした。 そんな時期に入っているのを前提に会社運営をしているけど、資金調達において長期は「収益購入」そして短期は「プロジェクト」となるけど長期収益について自己資金の比率が高くなるし、短期については仕入と売値による利益率が下がってくる。プロジェクトは利益よりも回転のスタンスにならざるを得なくて、売価の低下が来年から起こる。年度末の期間値引きがどこまで下がるのか?ここがひとつの注目点になります。いろいろと指標・市場・世の中を観察して来期に備える事になる下期ですね。

By |2022-08-26T10:02:56+09:008月 26th, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.8/26 はコメントを受け付けていません

2022.7/15

今月も残すところ半分となりました。業界としてはモノの入手がしずらい事は変わらずですが、この高値流通も日銀が金利上げのそぶりを出したら反転し始め、売主の強気価格に冷や水を浴びせる事となります。と、同時に金融機関の融資スタンスも更に厳しくならざるを得ないのです。それは、リスケ条件の変更においても同様でこれからさらに厳しくなりますので資金調達の際はそのリスクまで織り込んで動かないと痛い目に合う事となるのです。一般の方においては「固定」「変動」の見極めと、業者にとっては「仕入れ価格」「成約価格」そして「成約時期」の見極めですね。 さて、1Qも終わり2Qとなりましたがこれからの仕入れスタンスを一言でいうと「焦らない」「無理しない」となります。いわゆる適正価格。そして、この流れの内に成約なのですね♪

By |2022-07-15T09:46:17+09:007月 15th, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.7/15 はコメントを受け付けていません

2022.7/4

こんにちは。それにしても暑い熱いが続きます。不動産市場もエンドのローン持込が増えていて、相場上昇と金利先高の駆け込みの感じら見受けられております。ただ、足元といえば国政選挙の結果次第だけど、与党が過半数の議席を確保できたら「増税」「縮減」は既定路線とみております。その中身については「消費税」が持ち出されるけど、僕は「相続税」「贈与税」を予想しているのです。現在の基礎控除3000万から2000万+相続人1人当たり400万控除。これは相続税抜本改正前の額に先祖返りなのです。また、暦年贈与についても非課税110万/年も縮減される予想です。これらは形を変えた累進課税となり「格差」というワードに対してのひとつの解と捉えます。それと、個人事業者の多い「青色申告」と「インボイス」。これにより、手書き記帳申告による不備を失くす方向にして確実に納税させるための布石を打ち始めるのです。なんか、自民党の税制大綱を閲覧していたら小規模事業者イジメと見て取れます。昔から票田の大企業・農水産業に対してと、国民・中小事業者に対しての扱い方が違っているから・・・。

By |2022-07-04T10:36:15+09:007月 4th, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.7/4 はコメントを受け付けていません

2022.6/23

気が付いたら2か月も未投稿でした。便りが無いのは忙しい証拠と言いますがその通りなのです。 言い訳ですが、先月は納税、購入、資金調達、売り契約、7月ネタと集中して勤しんでいたのですみません。以下、プログ流用ですので興味のない方はスルーしてくださいね♪   さて、1Qも残り1週間。同業の方たちも追い込みの期間となりました。 今日は認識の違いの一つに、売出価格がございます。 その部分において業者と一般の方が大きく違います。 個人的には水面下でまわる価格(業者間取引価格)は天井を打ち始めてきて、参議院選挙の結果で実感としての下落の萌芽が見えてくる推測・・・。 しかし、一般実需においてはまだまだ高値ですがローン金利先高観による駆け込み的な動きが維持されております。 僕が注視しているのは一般の動きであり、その動きを左右する「金利」「株式」「為替」など国の経済を左右する市場です。 というのも、これらに遅れて不動産に影響するからなのです。 ただ、悲観的に見ても年内は高値状況の変化に変わりはないと見ております。 しかし、郊外バス便の物件については価格調整という名の「値下げ」が始まり始めてきたのは注意するところです。 そんな中、生業として売買に関わっていると仕入れ先次第では来年の値下がり相場でも「勝てる」物件の仕入れは可能です。 とくに、「法人所有」の売り物においてはコロナ融資の返済負担により債務整理が増えると読んでおります。 年商10億程度の会社だと自宅以外の不動産保有があって、それが物件化されたりしたりするのです。 そこがひとつの仕入れタイミング。そして、債権者の特性を知っていると尚更なのですね♪   ※海外との金利差。為替レートに対しての圧力に抗しきれずに秋から始まる予感がしているスコアンなのです。

By |2022-06-23T11:52:05+09:006月 23rd, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.6/23 はコメントを受け付けていません

2022.4/22

第一四半期のスタートは例年通り。そして、スコアンは徐々に回転数を上げております。 この仕事へのモチベーションという回転数と、世の中の感度、経済指数を組み合わせると1Qに年内売却の物件と収益物件を仕込み、3Qには2022作成している自分へのコミット数字の90%を成し遂げる事が・・・出来る♪ これも、2月からのロシア侵攻の影響に対して悲観的な考えが小さくなったからなのです。 それよりも、新たな「変数」という紛争や、金融世界の反転についての方が影響が大きくなります。 それは、何度も書いてる「スタグフレーション」による購入心理の委縮。 ただでさえ、ローン審査においてハードルを上げてきている金融機関。 手持ち現金が少なくても購入できたシーズンの終了を意味するからなのです。 見方を変えれば「ローン破綻率」「ローン滞納率」の改善につながるのだけれど、この3年間で収入ダメージを受けた購入予備群が更に縮小していく事になり、言い方変えると「買える人」「買えない人」の選別がより厳しくなるからなのです。 僕が懸念するのは「買えない人」こそ買わないとならないと思うからこそ敏感なのです。 それは、生活基盤である「住まい」がある事により、生きていく上での安心感に繋がる事がひとつ。 そして、買えた事による「信用から得られるの利益」を享受出来るからなのです。 年齢層が高くなればなるほど「住まい」に関して切実な問題となります。 賃貸から賃貸に移転するにも歳を重ねるほど移転が厳しくなります。 そして、加齢による肉体の衰え。持病があれば尚更身体負担と共に精神負担が大きくなります。 だからこそ、30代。遅くとも50歳までには「所有不動産」というものに対して真摯に向き合ってみて欲しいのです。 また、外部要因による世界の変化にダイレクトに影響を受ける経済、金融。 僕が自分とのコミット達成には資金調達という事をしているから思うからこそ「住宅ローン金利問題」も視野に入っているからなのです。 ローン金利は公定歩合を基準に設定されているけど、公定歩合に影響を与える10年物国債金利。 この債権金利が年初よりじわじわと上昇しております。 さすがに、年内に1.5%にいくことはないと思うけど、昨年の3Qスタートでは0.025%が今日は0.25%。チャートを見ると驚きます。

By |2022-04-22T10:47:56+09:004月 22nd, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.4/22 はコメントを受け付けていません