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2022.1/18

遅い時候のご挨拶となりました。改めて、新年あけましておめでとうございます。 旧年中は多大なご愛顧を頂戴し誠にありがとうございました。 本年も変わらぬご愛顧の程、宜しくお願い申し上げます。 さて、今月ま半分が過ぎて日々コロナ感染者数が倍々のペースで拡散しております。 そんな中、現在懸念しているのが南太平洋で起きた海底火山大噴火の影響と、米国金利動向及び日本経済、そして国内景気なのです。 まず、トンガ王国での海底火山大噴火は日々新しい状況が報道されているけど、生存者すら不明の状況に心配と同時に「国の存続」までを懸念しております。 そして、これから発生するであろう、火山灰が地球の成層圏で作るフィルターによる日照不足。 また、そのことによる世界的な気温低下。 これは、農作物はじめ食糧の不作不良を案じているのです。 今の日本は、物価だけ上昇し賃金据え置きもしくは減額の状況に置いて、悪いインフレとなっております。 かくいう僕の不動産業も建築部材、建築資材が値上がりしていると同時に設備の供給が大幅に遅れていて、モノが入るのに数か月かかる状況。 これは、コロナ禍で加速した一例です。 そして、米国金利の上昇は今春からのテーパリングを見据えた上昇なのですが、これによって債券高株価低を予想なのです。 この株価低迷に入った場合、投資信託の上昇力も無くなり、配当についてはマイナス。 これも、財布のひもを固く閉じる一因となり、その上、マスコミ報道による早期希望退職年齢の低下と希望者数を万人単位となれば尚更将来不安が増して資金循環が起こらなくなるのです。 そんな中での不動産サプライヤーは、今まで以上に実需の見極めが必要となるのね。

By |2022-01-18T15:45:35+09:001月 18th, 2022|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2022.1/18 はコメントを受け付けていません

2021.12/22

2021も残すところあと10日。各社各人さまざまな思いを胸に活動していると思います。さて、今日は2022について現場の肌感覚からの私見推測をしてみます。まず私が属する不動産。売買は先月第二週からエンド実需の動きが鈍くなり、今月に入ると更に減速感が増してきました。この流れについては、原油高を起因とした物価上昇とコロナ新株オミクロン拡散不安とみれます。これが2022の第四四半期に入り、実需需要は2月3月に決算月に向けたダンピングによって生まれる需要層の動きが中心となるが成約数は昨年並みで増収減益と見ております。また、金融機関の融資スタンスについては審査基準のハードルが上がり始めます。今までのような融資は考えない方がいいと思うのです。まず、米国FRB発表として新年度から金利引き上げを年3回と宣言したことに起因します。その3回がいつ頃なのか?それによって仕入れ時期も変化します。僕が想定しているのは、4月7月11月と考えていて、新年度と同時に0.5%上限の金利引き上げ。この時はまだ日本の金融機関も3月期レート。ただその金利は会社によっては上げてきそうです。確実に米国の金利高を反映するのは7月と読んでおります。この米国発の金利高で株価が下がるのは想定済みで平均株価も今よりも3000円程度下がり25000円割れ予想なのです。だから、買っていい投信は限られてきます。不動産も高値成約で推移していたが新年度からは軟調となり、前年高値仕入したところが柔らかく価格対応を始める予想なのです。どちらにしろ、来期は今年以上に資金・市場動向に厳しくなると思うのです。貸し剥がしまでにはならないけど、第四四半期から融資金額を減らしてキャッシュを厚くしていかないと運営が厳しくなるからね♪

By |2021-12-22T12:52:06+09:0012月 22nd, 2021|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2021.12/22 はコメントを受け付けていません

2021.12/16

競売入札の面白さは一言でいうと「競り勝つ快感」。そして、次順位との価格差が少なければ少ないほど「差し切った」感に包まれるのです。買受価格を入れるまでは三点セットを読み込んで、事例、現場感覚の相場感から数字を入れるのですが、競り勝つと自分で作り上げた価格の正しさが証明される事にもなるのです。(ちなみに次順位との差は18000円!!) 今回は、商品としての仕入れ価格と収益価格との幅が少なくて売出価格に反映しやすい数字としましたが、この数字作りは各社それぞれの部分が出ていて面白い。僕は、知っているエリアだと肌感覚で落札ラインを推測・・・それは地元の強みでもあるのですね。今回落とした物件は来月に残金納付して、引渡命令申立、引渡執行の手続きするけど、その前に「心のこもったお手紙」を配達証明で所有者に送って、申立のその前に任意合意出来る事が理想なのです♪

By |2021-12-16T16:32:53+09:0012月 16th, 2021|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2021.12/16 はコメントを受け付けていません

2021.12/6

冬季休暇のお知らせ 師走の候となりました。時下ますますご清祥の段、お喜び申し上げます。 日頃は、皆様からの格別のお引立てをいただき、ありがたく御礼申し上げます。 さて、今回のお知らせですが弊社の冬季休暇についての「お知らせ」となります。 期間:令和3年12月29日から令和4年1月5日 期間中のお問合せの対応については、1月6日以降順次対応させていただきます。 ご不便と思いますが、ご了承ください。 また、期間中のブログ・フェースブック・インスタグラム・tweetの更新については、 「出来ればやるけど、出来なかったらやらない」のスタンスでおりますので、 ご了承くださるようお願い申し上げます。 ※諸事情というよりは案件対応により、冬季休暇が短縮となることも考えられます。 その際は、通常通り営業をいたします。 その時は、しっかりとお伝えいたしますのでご了承ください。 「スコアン」 スコア・コンサルタント(有) 代表取締役 鈴木克侍

By |2021-12-06T12:09:52+09:0012月 6th, 2021|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2021.12/6 はコメントを受け付けていません

2021.11/12

早いもので今月も早2週間・・・。先月最終週から来週までが今年最後の集中して活動しなければならない位のweek。 その間の「お金」の出入りから着手することは、これから始まる「コロナ関連に関する再給付金」や「クレジットライン」「コミットメントライン」の申込や設定なのです。 これは性分もあるのだけど、落ち着いている時ほど「慎重」な資金差配と準備が必要と考えているのです。 それは、変なインフレになっている今の日本は「お金」の価値が下がり始めているのもあるけど、これがいつ反転するかもわからないのが金融経済、不動産業界というのもあるからなのです。 仮に5000万のキャッシュが手元にある前提で考えると、2000万円を物件充当。1000万を即換金できる定期+普通の預金。1000万を株と投信とかの金融商品。そして1000万を納税予備費に振分けなのです。 その上で、融資残高が減少している分の資金準備としての融資金とクレジット・コミットメントラインの設定で2000万を準備するのです。 バランスシートでみると、貸方6割借方4割。 ここら辺の加減だと業務遂行上、安全安心な心持で運営できることになるのです。 やはりあらかじめ準備が大切で、準備を怠って消え去る人を知っているから余計慎重になるのかも・・・。 今期に入り縁があって230世帯の管理組合を長としてやっていると、いろんな要望や回答を読む機会があって、自転車置き場の使用料のアンケートを取ったのね。だいたい居住者の半分は容認なのですが、一部の回答で「管理費で充当」「断固反対」「一切払わない」の文字があったりするのを読むと、収入減少やキツキツの生活を思い浮かべてしまう。債務整理や破産予備軍のお手伝いしているから尚更伝わってくるのです。でもね、モノは使っているうちに劣化するから修繕・交換したりしないと維持できないのです。そして、今からの200円の負担で将来起こりうる「修繕追加負担」が阻止できるんだけど・・・見据えて考えられない程キツいのかな? それはそれとして僕は来週までしっかり活動して、年度末までの運営を見据えて準備しよう~。

By |2021-11-12T09:47:20+09:0011月 12th, 2021|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2021.11/12 はコメントを受け付けていません

2021.11/3

11月に入りコロナ禍のニュースも減り始め、街中は少しづつ人流回復に向かっております。その回復基調に水を差すのが「値上げの秋」というニュース。原油産出国の生産調整と供給者の生産が需要に追い付かないための価格上昇。その上での金利上昇・・・。まだ、日本はいい方ですが、今冬に改めて実感するインフレーション。そこで収まる事を祈ります。 改めてインフレを考えるけど、貨幣価値が下がる事。いままで1000円で食べる事が出来たラーメンが1200円になることで、実質的に-20%の価値が毀損されている事なのです。これがデフレだと、1000円のラーメンが800円で食べる事が出来る。という事は+20%の価値を同じ1000円なのに生まれている状態なのです。そして、インフレになるとお金の価値が下がるから、目ざといヒトは「モノ」それも、価値の下がりづらいモノに変えていくのです。まわりまわってこれが、バブルを生む土壌となるのです。逆にデフレの時はお金がお金を増やす「投資」に向かうのです。おかげで「収益モノ」というアパマンが活況だったのです。 さて、コロナ禍の拡大が起こらない前提でこれから年度末までの勝手な予想・・・。年度内は多少高くても不動産は「買い」です。特に法人名義での購入。年度内は、補正予算が組まれ、積み残し予算の使い切りに伴い、コロナ関連において好条件での受付があるから、これを使い長期で資金調達するのです。来年度からは法人向けの緩いメニューが減るからね。

By |2021-11-03T15:04:09+09:0011月 3rd, 2021|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2021.11/3 はコメントを受け付けていません

2021.9.22

コロナ陽性者も日に日に減少し始めてまいりました。少しづつ街中に安堵の気持ちが広がっている事を観て取れます。 しかし、2年近くのコロナ禍を過ごしたからこそ「やらなければならない事」も見えてくるのです。 もちろん、不動産業者の私の「やるべき事」は業務に関しての事・・・。 そして、今後年末年始の予測。 あくまで個人的見解なのであしからず・・・ まず、市場のマインドを左右するコロナウイルスですが、10.11月は山の底で推移するも新規販売の供給が少なく、仕入れ業者の高値購入は継続。反面、価格についていけない業者の資金繰りに黄色信号の第三四半期と予想してます。これは、過去の経験とコロナ感染拡大第六波から需要層の動きは11月の第四週で鈍るからなのです。 青信号のスコアも今からプロジェクト含めた資金調達の準備開始です。 個人的に、この第三四半期は注意していて、コロナ禍だけではなく国政選挙による政治の不安定な動きが環境の下落圧力として見ております。 マスコミ報道は自民党総裁選挙に耳目を誘導しているけど、その後の衆議院選挙で新総裁下の政権与党の議席数減少は避けられなくて、国会運営が停滞します。特に、ピントのずれた野党も経済停滞、国民生活下落圧力に寄与しているしね。 今回の総裁候補は各人各論に良いのはあるけど、総論になるとこの先の日本国の停滞は避けられない候補者の資質・・・。 でも救いは、誰か一人がずば抜けて支持されるよりは安心です。そういう人が出たら国民の生命財産に黄色信号が灯るからね。 総裁選挙戦の後に自民党内でノーサイドの精神があれば救いはあるけど、特にプライドの高い為政者たちに、戦いが終わった後、遺恨が残らないはずがなくて、年代別・当選回数別での意思疎通の分断による足の引っ張り合いが更に加速するのでは・・・危惧しているのです。 それは結果的に、停滞のしわ寄せが国民に来ることになるからね。 しわ寄せされる内容は、2007年から一貫して下がり続ける可処分所得と、同時期からの税負担・社会保障費の上昇が更に継続される事。 これは、金融緩和によるマネーの循環が一部だけで、それ以外は停滞減少する事になるからなのです。 それは、今以上に債務延滞が増える事に繋がり、これを解消できる為政者が現れない限り「何のために仕事しているの?」「何のために生きているの?」からくる暗い未来の日本国が近付くことに繋がるからなのです。 結果として、第三四半期はコロナ禍と政治による経済の停滞落ち込み。そうならないように祈念注視しているのでした。

By |2021-09-22T12:33:53+09:009月 22nd, 2021|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2021.9.22 はコメントを受け付けていません

2021.9.2

上期・第二四半期の最終月になりました。今月は利益確保の追い込みと来期の準備に忙しくなりそうです。 でも、たまに思う事があって「不動産仲介の未来」はどうなる?ってこと。 こんなことを思ったのも銀行業法が改正されて中小企業の株取得が出来るようになった事がひとつ。 そして、銀行を取り巻く環境がこのコロナ禍で更に厳しくなってきて、異業種への参入障壁も下がるのではないか? という危惧があって、ひとり「不動産業界」の未来を案じていたからなのです。 ここからは僕の予想で、銀行の不動産取引参入は近い将来・・・10年以内に起こります。 そして、既存の取引業者よりも利用者にとっては好条件となります。 例えば、5000万位の戸建購入予定のお客様。初めて購入する一次取得者です。このような需要層の行動は、大手のサイト閲覧して問合せ。そして内見、申込、契約となるのですが、このサイト閲覧の時にローン計算も行い、月額支払や頭金を並行してシュミレートするのです。 今までは、大手仲介を探して、条件が合わないと中小地場仲介に降りてきて、さらに零細仲介という流れがあったのですが、銀行が仲介することになると、購入の胆であるローン優遇をかけて資金面で安心を提供し、契約引渡しまでの道筋をワンストップで提供出来るようになります。 そして、人員に関しては株購入の資金提供という名のⅯ&Aで即戦体制を作り上げる・・・。 そうなると、脅威ですね。 自分含め、生き残りを左右することを「今」しているか? に繋がるのだけど、零細業者のひとりとして思うのは、生き残れるのは「主」と「元付」、「専門業者」だけと思うのです。 管理も安穏としていられません。 管理戸数が多ければ多いほどあの手この手でその会社の株を取得するために手を伸ばしてくるからね。 55歳の今、未来を真剣に考えるのでした。

By |2021-09-02T11:11:23+09:009月 2nd, 2021|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2021.9.2 はコメントを受け付けていません

2021.8.28

来週には新しい月を迎えます。そこで、上期を振り返ってみると去年同様コロナ感染に日本中が一喜一憂の日々を過ごしておりました。 ただ、去年と違うのは「未知の恐怖」が少なくなり、「日常としての注意」に恐怖レベルが下がった感じを受けております。 この、心理的恐怖が軽減されたおかげで、不動産流通、特に戸建・区分ファミリー売買においては活況となっているのです。   しかしこの「活況」が僕からすると危惧するところで、売り買いする側からすると「モノが無いから高くなる」そして「高くても買う」「買わないと買えない」の心理になり始めているのです。 土地売却、戸建売却を依頼された場合、懇意業者に購入価格確認→価格差があればレインズ→そして一般層。と、情報が広がるのだけど、業者目線は事、戸建・区分ファミリーにおいては一般層の価格で仕入業者が動き始めております。 そして、今までの価格より10~30%の高値で売り出し、成約しているのです。 値上げしても一般需要層が就いてくる・・・。すごい事です。バブルの匂いがプンプンします。 反面、売却用地、売却戸建が少なくて仕入れ業者向けの段階で成約価格が少しづつ上がっているから、結果として「高値仕入」となっているのです。その上での資材値上げが重なり売出価格が上がっているのもあるのです。 よく、コロナ後の景気回復って言われるけど、土地や物件を抑えられる業者からすると、もうこの時期で前年比+となりはじめております。そして、下期に去年のマイナスを、どこまでプラスへ伸ばせるか?が経営者のミッションなのですね。 しかしどこまでがこれが続くのか? って考えると・・・いつかは止まる。 その時期についての読みは、各会社というよりも経営者・決済者ひとりひとりの読み、洞察、推測になります。 では、スコアンは? 仕掛けて待つ案件。即購入対応の案件。収益得ながら販売する案件。この辺のバランスを取りながら、ひとつひとつ進めて2021上期をプラスで終わらせるのでした♪

By |2021-08-28T11:16:01+09:008月 28th, 2021|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情, 物件売買|2021.8.28 はコメントを受け付けていません

2021.8.17

夏季休暇も終わり昨日より再開した弊社です。不動産夏枯れの時期、賃貸も仲介も静かなもんなのです。今年は昨年よりも感染力の強い「コロナデルタ株」の拡散が問題となっているから尚更なのかもしれませんが・・・。 しかし、休みの間の人出ですが緊急事態宣言発出されているとは思えないくらいの人が出ておりました。その人たちを眺めていて考えたのも、「しょうがないよね・・・」って事。 今回の一連のアナウンスは「恐怖を煽って、お願いだけで済まそうとする姿勢」だけで、「またか」の思いと、為政者たちへの抗いも感じ取ったからなのです。 ヒトを動かす場合、動かされるヒト達からの信頼を得ていないと動かすことは出来ません。 で、信頼を得ていない為政者からは「自助」を前面に出して「公助」の部分、それも弱者に対してのスタンスが無さすぎ・・・。 棄民姿勢の為政者の言うことに誰が耳を貸すのか? どうしょうも無いです。 そして、そんな中で奮闘する医療従事者に対して申し訳ないと思わないで、己の保身のみの与野党議員。 次の選挙ではその姿勢に鉄槌が落ちる事を想像しているのです。 でも、それでいいのかも・・・。国民を棄てるような事しかしない人達に任せるよりは・・・。 投票を使ったサイレントマジョリティによる無血クーデターですね。 まずは、横浜市長選挙結果で衆議院選挙の動向が浮き出てきます♪それを見ながら、予想して準備するスコアンなのでした

By |2021-08-17T09:14:27+09:008月 17th, 2021|News, 不動産を買う時、売る時, 不動産コンサル, 不動産業界実情|2021.8.17 はコメントを受け付けていません