巷では、不動産始めとしたサービス産業のパイが１０分の1近くまで縮小し、中小零細から大手まで生き残るために対応しております。対応の仕方は各経営者によって様々な対応なのですが、このような場合にまず何をすべきか？は、キャッシュを持つこと。が前提となるのです。そのキャッシュは売上がゼロでも１年間は生きていける自己資本なのです。 自己資本比率の低い不動産業界において資本の無い事は致命的で、生き残るためには借りてでも厚くしないとならない状況になった今、資金の流動性が低下しているから尚更キャッシュなのです。でも、借りたら返さないとなりません。この先に経済や流通が好転したり、バブルが発生したりして返す当てがあればいいのですが・・・目先の延命の為に、会社維持の為に融資を受けると後でエライ苦しい思いするしね。 今はすべての価値観の転換点と認識して会社の体質改善をしないとなりません。大きいと大変な世の中になったのでした。
業界定休日の水曜日。さて、一時に比べてコロナ禍も落ち着いてきたのか街に人が戻り始めてまいりました。 それはそれは喜ばしいこととなってきました。 というのも、前向きな氣が動き始め先行きに対しての希望を見出すことが出来るから・・・。 実際、株価はじめ相場を動かす要因にファンダメンタルという氣があって、それは指数としても公表されております。 僕の判断材料としても参考とするけど、街場の景気を見るのが「実際」の景気に近くて、タクシー乗ったり飲食店で食事したり電車乗ったりしている間には、聞いたり観察したりして判断としているのです。すると、景気が上向きの兆候、下向きの兆候についての「きっかけ」を見逃さず感じ取る事ができるのです。僕はそれを「潮目」としているけど、今の不動産売買相場については相変わらず嵐の前の静けさを維持しているのね。だから、この第三四半期になるであろう第二波発出という悲観的な事を正しく受け止めて準備するとマイナス心理がニュートラル心理になって、そのクリアな状態で「ネクスト」に対する準備が出来る事となるのでした。(購入時期は第三四半期以降として、再販時期を翌年と読んでいるので・・・) 世の中がコロナ禍のようなものに覆われると「悲観的」になるのね。 そして、マイナスの動揺が広がってネガティブ行動が増えてくる。 その状態になると、未来の1万円よりも、今の5千円に目が行きやすくなるのです。視力で言えば「近視」状態。 そうなると、マイナスの流れに呑まれやすくなり、その流れに呑まれると思考の混乱が起きて正常な判断がつきづらくなるのです。パニックですね。 株買いにしろ不動産購入にしろパニックという動揺は拾い場というのは、過去から言われている事。商売はプレイヤーの才覚だから、勝ちもあれば負けもあるのです。 でもね、商売以外でこのパニックを人為的に誘導していると思われるのが小池候補者。最初と最後で言うことが違うヒト。 このタイプは、発信に対して何が悪くて何が良いかの基準がズレているのです。 だから今年の都知事選挙のジャッジが楽しみなのね♪
コロナ禍による東京アラート解除に伴い、ヒトやモノの移動が活発となってまいりました。しかし、まだ気を緩める事は適いません。このコロナ禍に対しては僕含め知人の経営者達の見解は「確実にくる第二波」を前提に、今を動き準備しているからなのです。その準備とは、３月から５月までの外出自粛要請でヒトの消えた街を刷り込まれたので、ネット・SNSとかによる展開から始まり、非対面で成り立つモデルの構築、そして非対面で可能な営業活動を行い始めているのです。その上で、リアルな営業は相手を見て変わらず継続なのです。これからくる秋冬前までにどこまで数字を伸ばして歩みを進めるのか？耳に入るのは、同業者の身売り話や銀行管理での営業とか、はては連絡が取れない(倒産・廃業前の兆候)とかなので、尚更前年度よりも生業に対して集中しないとならないのです。まぁ、その答えが書いたようなことなのね♪ 今日の取引は土地を業者に卸して、建物完成、契約まで約２年経っての物件となるのだけど、２年前というとまだ強気の価格で売り出せたけど、今となっては売主業者は如何に損を小さくする価格での合意が取れるか?になっていて、現在売り出されている新築戸建で築後１年近いものであると確実に値引きに応じる状態となっているのです。 僕が知る限り、売出価格３９８０万円が３８８０万円となり３４８０万円、そして最後は２８８０万円というのがありました。凄いですね。このケースは地域内では特別だけど・・・。 今在庫を抱えている売主業者は、在庫を減らすために頑張っているから同じ業界として協力はしていくのでした♪
先週から少しづつ需要層の回復を感じております。やはり「気分」や「メンタル」がつくづく影響しているのですね。そこで、この気分を維持して上げていくには「政策」の力が大きいのです。僕が声を大にして言いたいのは「消費税減税」もしくは「消費税撤廃」なのです。こんなことを書くと将来はどうすんだ！って、お叱りを受けますが現在においてこの消費税ほど逆進性が高いものはなくて、高所得者ほど消費の恩恵を受けているのも一因だからなのです。 さて、今だから考えるのが資産としての「不動産」ですが、自分のライフを見据え国や家族の将来のことまで考えてみてください。 それは、家族や自分の成長をイメージすることになり具現化しやすくなります。 債務整理の一環としての不動産売却、逆説的な見方から任意売却のお手伝いをしていると「まさか」の事で破綻する事が多々あり、その「まさか」の時でも安心できる不動産を選択して欲しいからなのです。多少の不満を生じたとしても「まさか」のリスクを軽くして伸び伸びとライフを謳歌してほしいと思うから・・・
第一四半期の最終月となりました。このコロナ禍での自粛によって、どの業者、どの業界からも良い話がありません。もう少しの辛抱と思いますが、それまでに力尽きて倒れるところも現れてくるのです。このコロナ禍は、大きければ大きいほど経営ダメージが大きくて、経団連加盟会社ほど実際は下落しているのね。そんな中において、株価だけが下落後から上昇しているのはとても不思議な事で、実体運営の評価ではなくて「株価維持」の為に自社株買い、日銀の社債引受、年金機構の購入など、を政府日銀が主導して「維持」しているからなのね。日本だけを見ていると、いざその時株式市場と債券市場で手痛い返しが起こると予想しております。理由の一つは債務国アメリカの金利やＦＲＢの債権購入を見る限り、金利においては少しづつ上がり始めております。この金利上昇は米国企業、国民の債務にダメージ与え、金利が上がる=デフォルトリスク上昇となって、延滞・滞納・期限書き換えというマイナスを生み出すのです。そして、それはまわりまわって日本の市場に冷や水を浴びせる事になるのです。この冷や水はコロナ課でダメージを受けた企業の存続可否までいく冷や水になるのですね。人によっては、見方がいろいろあるけれどこの先の株式においては、二番底・三番底の気配を感じている中で、資産としての不動産は株式よりも、まだマシで安全なのです。「ただし」がつくけど・・・。
小池都知事の見方にネガティブな視線が僕の周りで増えてきました。都知事選挙告示に向けて「脅し」のようにコロナ禍を使っているのが見え透いてきたのかもしれません。さて、相模原・町田エリアの賃貸・売買市況ですが未だ浮上の気配を感じられません。今朝も、商工会のアンケートが来ていたけど、良いは無くて、悪いの回答で占められました。たぶん、既成慣行や既成概念が変わっている最中なのです。それは、今までのやり方しか知らない、出来ない、考えられない会社が如何に多いかを物語っているかと思うのです。今までも、将来を見据えて危機感から会社はじめ社会を変えようとした人たちがたくさんいたと思うのですが、それを既成慣行や既得権を盾に跳ね返した結果が今と思うからなのです。やはり、弱い者いじめ的な政策や慣行は続きません。今やるべきことは、自分や家族を不安におかない状態にしてから、余裕の部分を弱者の為に使う事と思うのです。それは、コロナ禍によって追いつめられている人達に対して、個人ひとりひとりが手を差し伸べる気持ちを持って、施しや分かち合いの心を持って活動していく事なのです。債務整理からの不動産売買のお手伝いをしていると尚更思うのでした。
今月は水無月・・・。第一四半期も残り１か月となりましたが、各業界はじめ不動産業界の今期下落も１００年に一度の様相なのです。５月を底として６月は底支えされる月となり、底を横ばいから少し回復と予想しております。しかし、安心も出来ないのが経営者運営者で、懸念もあるのです。それは、米中間の準戦争シフト。また、環太平洋の地震リスク。懸念を数えればキリがないくらいありますが、今は「次」の準備と目の前の案件にしっかり取り組んでいくだけなのです。さて、同業者の期日ジャンプが増えております。第二四半期に売れればいいけれど、売れないとまずい展開となるのです。ひとつは、金利高。これは、書き換えごとに生じるのだけれど、確実に会社資本を蝕むのです。そうなると一括返済も視野に入ってくるのだけど、大概の業者はその体力も無くなっているので、一括返済できずお手上げとなるのでした。でもね、そこまで行く前に対処があって、知ると知らずとでは天と地の結果になるのね。そういう時に、僕がヒアリングで共通する質問があって、「何を大事にして、何を残すか？」この部分で、けっこう先行きや依頼者の資質、心理が現れてくるのでした♪
緊急事態宣言解除に伴いヒトとモノの動きが戻りつつあります。しかし、安心はできません。それは雇用と失業、入社と退社の数が反比例してくるからなのです。雇用は下がり、失業が上がる・・・。また、給与は良くて横ばい、たぶん手当のカットにより下がる事が考えられ、賞与については支給されれば御の字となることが予想されるのです。これがコロナ禍の2020年度の一面と思うのです。そして、不動産流通。その一面から、競売や任売が増加？とイメージしやすいのですが、僕は金融円滑化法、モラトリアム法がタイトルを変えて復活すると思うのです。リーマンショック後に当時の亀井大臣が「潰さない」の方針で行われたもので、金融機関には抵当権実行をさせずに、リスケ対応を評価することになったのです。その時の再来ではないけれど、ローン返済に対してはリスケしやすくなり、売らなくても大丈夫の方向になると予想したのです。ただ、このような時期には何が起きても不思議ではありません。居住系は適用するけど事業系は不適用になるかもしれないし・・・。今は、どのような市況になっても対応できる状態にしておかないと、コロナ禍という波に呑まれかねないからアンテナ張って準備してくださいね。
コロナ禍による経済停止の影響で国として、給付・補助・助成・融資等の資金的バックアップをしております。担税者としては心強いものを感じます。 しかし、各種の給付等で第一四半期にコロナ関連予算を使い切ることが見えてまいりました。 その為、第二次補正予算を承認しないと大変な事となるのです。 そのひとつとして、持続化給付金がございます。前年よりも売上が50％以上落ち込んだ法人個人向けの給付金で、経済産業省中小企業庁が窓口となり受け付けておりますが、当初想定の130万社に早くも今月中に到達しそうなのです。 この申請数と申請スピードから、下手したら今月中に第二次補正を組まないと一時受付を停止する可能性があるのです。 緊急事態宣言による自粛の弊害で、まだまだ増えると予想される申請者・・・。国のスピードが遅いのを前提で、これからも早期に対応準備していかないとまずいのね。
大手仲介会社のテレワークで担当が居ない事が多くなっております。それは、金融機関も然り・・・。大手のテレワークは聞こえが良いけど、依頼者の事を考えると機動性・即応性において明らかに後れを取ると思うのね。特に、これからの時世を考えると・・・このコロナ禍によって、予想する時世は法人の破産増、就業労働者失業率増によるローン債務者の滞納率が上がる事。結果として、「事件モノ」といわれる競売物件の増加や債務整理に伴う任意売却の増加に繋がるのだけれど、その状況で必要なのは機動性と即応性・・・。そうなると、大手が入ってきてもどれだけ対応できるかが勝負を決するから、ノウハウを持つプロのアドバンテージが高くなるのです。ローン返済で悩んでいるのであれば、本当の意味のプロとの出会いが出来ると再スタートが切りやすくなるから探すときは見極めてくださいね♪