不動産を買う時、売る時

久しぶりの投稿です。これも、第一四半期の繁忙のために疎かとなっていたのでした。すみません・・・。さて、コロナ禍の中の黄金週間が終えてから緊急事態宣言が各地で発令されております。もう、やめて～の心情なのです。というのも、テレビ報道で騒げば騒ぐほど購入層のマインドが下がり動きが鈍くなるのです。反して、事業系は変わらぬ動きだけどモノが無い感じなのですね♪ 先月から新年度が始まりましたが、先月は決済2本、契約2本から今月に繋がり、今月は月末までに契約4本、決済2本の動きなのです。これは、喜ばしいんだけど年々集中力が衰えてきているから「やるときやるぜ」のエネルギーも下げていかないと体力に影響してくるのでした。 さて、この不動産業界。とかく世界経済の影響から遅れる事半年。そこから思うのは今秋から顕在化するコロナ融資返済の影響で、ひとつは倒産・廃業増加。それは、元金支払猶予の期間が今月あたりから切れてくる法人もあるのですが、この1年間過ぎたコロナ禍により、更に景気がひどくなってきたため、もうダメ・・。となりやすい環境になったからなのです。1年頑張って堪えたけど、人間は心が折れると沈むのが早いからね。

黄金週間も終わりダッシュをしようと思ったら緊急事態延長の報・・・。トホホの感じですね。 スコアンも黄金週間のうち購入・入居申込が入り対応しておりました。 そして、契約前に購入の方が飛んだ・・・。軽く出て来る申込は軽く飛ぶのね。 さて、任売案件の方はスコアンの想定通り、債権者の抹消応諾を全て取得し、地目に入っている畑を地目変更の為に「非農地証明」も取り、後は引渡前に地目変更登記完了して終わります。 これで債務者・債権者・購入者の全てに安心と満足をお届けできる事となるのですね。 そして、エンドレスである仕入れ活動ですが、ここで入ってくる案件は「まとめて売却希望」のバルク買いのお話。 よく知っている物件なので資金調達における借り方がキモ・・・。 どのような形にしろ第二四半期には公開できますね♪ 近況はここまで・・・。 気になる話としては米国金利動向と物価上昇による消費者動向。 日々動く金利を見ていると米国の金利が少しづつ上昇していて、当局のインフレ容認が見て取れる。 すると、連れて日本も後追いするのが経済。確かに、資材が上がり始めている今、次は生活必需品の値上げが見て取れるのです。 また、コロナ対応融資利用法人の元金返済据え置き期間が終わり、元金返済が先月より始まりはじめたので、業種問わず昨年以上に廃業倒産が増加する予想なのです。 ということは、この第一四半期に昨年同様の準備で迎え撃たないと、ボディブローを喰らい会社の体力を落とすことになりかねないからお気を付けください。 特にグループ会社を持つ本体が金融機関に見捨てられると社員はじめ影響が大きいからね。

令和3年度春季黄金週間のお知らせ 陽春の候、貴社ますますご盛栄のこととお慶び申し上げます。平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。 また、この度の新型コロナウイルス感染症に罹患された皆様と、感染拡大により生活に影響を受けられている地域の皆様に、心よりお見舞い申し上げます。 さて私どもスコア・コンサルタント有限会社におきまして、誠に勝手ながら下記の日程でお休みとさせていただきます。 何かとご不便とご迷惑をお掛けするとは存じますが、何卒ご寛容くださいますよう、よろしくお願い申し上げます。 記 令和3年5月2日（日） 　　　　　　　　　　　　～ 令和3年5月5日（水） ※上記期間中のお問合せ、メール及びＦＡＸにつきましては、令和2年5月6日（木） から順次ご対応をさせていただきます。 大変申し訳ございませんが、何卒ご容赦願いますよう、よろしくお願い申し上げます。 相模原市南区上鶴間本町3－18－27 「スコアン」 スコア・コンサルタント有限会社 代表　鈴　木　克　侍  

よくお客様から聞かれるのが物件仕入れの事。 今の時代は慎重に慎重を重ねての購入者が多く、たぶん少しでも廉価で買いたい気持ちの表れなのかもしれません。 一般向けのスーモ、アットホーム、ホームズ等のサイト閲覧で出ている価格を見ての事からなのですが、表で公開されている物件は売出価格なので「最終的な価格」なのです。 そして、値引き後に契約すれば「成約価格」となってくるのですが、僕は成約価格から利益含む各種費用を控除してからが仕入価格のゾーンで設定しております。 そうすると、ほぼ合意不可能に近い仕入れ価格になるのです。 これでは、買えないので会社のダメージとなります。 そういう場合、仕入先を一般客から異業種同業種の法人仲間から情報を仕入れるのです。 その情報をもとに売却希望者と相対で交渉し仕入れるようにしているのです。 ただ、仕入においては廉価だけど保証は無い現況の公簿売買。 何かを捨てればそういう話は出てくるのですね♪    

年度末まで僅か・・・。この第四四半期の追い上げによる契約決済もあと二つで終わります。 そして、新年度での決済という名の刈り取りも決まり、気持ちよく新年度を迎えられることとなりました。 これも関係者のおかげ・・・ありがとうございました。 話は変わり、先週受託した物件は債務超過物件の売却からの整理なのです。 こういう内容の仕事はなかなか一般の人の閲覧の目につかない物件で、目につくときにはきれいに整理され商品となっているものなのです。 僕が携わる案件は、報酬額ではなく難易度の高いものが少なからずあります。 逆に、簡単で報酬が高い案件だと仕事の履歴の印象が薄いのね。 確かに、簡単で報酬の高いのは「大手」に任せておけばいいと思っているのですが、僕のところに来るのは「大手」がやりたがらない「面倒くさい」もの。 でも、権利やら感情の絡む相続とかは、その人の人間性の裏まで見て行わないと決まらなくて、本質に触らないとだめで、それらのハードルを越えて権利を引渡すのが、自分にとっての達成感を得る術となっている事は否定できません。 不動産の売却依頼から始まる、その流れ・・・。 一人悶々と考えているヒトの気持ちがわかるから・・・結果を出しているのでした♪ さて、来期やること・・・。 それは追々綴ってまいりますね♪    

桜も開花し花びらを愛でるいい季節となりました。なんて、言えるのは今だけ・・・。それは、対コロナ対策で行われた税金・国保の支払い猶予の期限が切れるのです。実際、この制度の延長が無くなると、収入を今までなんとかやり繰りしていた不動産所有者に、市役所からの催告書・督促となり一発で「差押」となります。この期間も半年以内・・・。 逃れる方法は、資産税課、債権対策課などの部署に行って支払分割の申出をし、その後から始まる約定日に間違いなく支払う事。 この間に、連絡もせず支払日に払込がないと「一発」で差押え登記となりますからね。 僕も任売による債権処理として、これらの部署とやり取りするけど全額払込を確認できないと差押解除を受け付けない・・・。 その都度思うのが、役所も予算が減少しているから回収もえげつない。今までの納付実績は無視・・・。 予算が減少しているなら身を切って軽くなればいいのに、それもしない。というか、既得権保守が強すぎる体質が役所だからしょうがないのね。 よく改革を口にするのが政治家や役人だけど、だまされないでね。 その言葉は「新しい既得権」を作る時に使うフレーズだからね。 #任売スコアン    

過去の後始末づいているこの頃・・・。 ひとつは、区画整理地の復元。 これは、法務局備付の地積測量図自体に誤差があり、地権者が対象地含め5人以上の承諾を取りながら、市役所との道路誤差の復元に入り、修正の為に一部寄付まで行ったのですね。 関係者の協力のもとなんとか登記受理迄こぎつけたのですが、こんな事は初めての事。 あるんだね、区画整理地の誤差って・・・勉強になりました。 もうひとつは、法人・個人の債務整理に基づく不動産売却。この会社は緑区では知る人ぞ知る会社でしたが、平成を持ちこたえ令和に入り決断したのが自己破産・・・。売上よりも借金の方が多く、何度もリスケして会社は存続していたけど、これ以上自分の年齢が重なる前に決断となったのです。先日受任をし不動産売却となるのですが、その前に現在価格を知る事と、関係者に提出するために査定作成をしたのです。いや～調べてみたら驚いた。この5年間の間に-40%近く下落しておりました。これだと、債権者も出口戦略の練り直しをしないとなりません。如何に経費を抑え売り抜けられるか・・・腕の見せ所なのですね♪

今月に入り気が付くと、もう10日・・・。抱えている案件の取引や進捗が進み、その上で買付発行に対する資金調達があったもんで、このようにプログを書く時間もありませんでした。改めて、ごめんなさいです。 さて、相変わらずコロナ禍緊急事態宣言中ですが、不動産流通においては「どこが？」の感じです。年度末もあるけれど、明らかに昨年の3月のようなコロナ拡散恐怖の感じは見受けられません。それは、販売物件が「適正な価格」であれば短期で売買されることが物語っているからなのです。なんだろう・・・去年との違い。陽性者も去年のこの時期よりも多いのに。理由は「コロナ慣れ」もあると思うけど、政府や都知事の脅しや発表に屈しなくなつたのもあるのかも・・・。その脅しや発表が真実なら、真実と思えるなら去年よりも暗くなっていて然るべきだしね。 さて、スコアンは年度末に向けて最後の追い込み・・・。取引を重ねて3月31日の最終数字の審判を仰ぐのでした。

第四四半期も半分過ぎて今期の数字も読め始めてきました。 予想通りコロナ陽性者が減少し、反比例するように購入層・賃借層が動き始めてまいりました。そして、3月20日までこの流れに合わせるように商品の市場供給をしていくのです。というのも、購入層の動きとして商品物件が「適正」であれば、早期に売買成立するからなのです。それも「実需」として。 しかし、今期の読み間違えもあります。それは新サイト「任売スコアン」の低稼働低反響・・・。あれっ？ってくらいに大人しいのです。これも原因はわかっていて、来期に期待に沿う始まりになるのです。 とにかく、残り半分。健康第一で活動しますので改めてよろしくご愛顧くださるようお願いいたします。

おはようございます。今月に入り商品物件の売却が進み、また「仕入れ」という振り出しに戻りました。 さて、日々のコロナウイルス陽性者が減少しつつあり、早ければ月内には解除される読みをしているスコアンなのですが、この解除による購買動向を読んでいくのですが、来月は年度末の商品値引きと併せて購入行動が増加することとなります。そして、仲介・売主とも多少の明るさを取り戻すのです。 良い事、悪い事と入り混じっている現在。良い事はそのままに、悪い事は転化させていくのです。