年間アーカイブ： 2020

業界定休日なのですがレポート作成でお仕事なのです。そして、そのレポートを作成するにあたり参考としているのが、業界データ・総務省データ・日銀データ・株式債権為替データからの指標なのです。 実際にプレーヤーとして、不動産流通の現状を見ていて思うのは「肌感覚」と「指標」の一致なのです。 データの方が肌感覚より1か月から2か月遅いけど、大体合致します。 しかし、大切なのは実際に動いて感じるミクロの部分。 それは、売買においてマンションより戸建指向が増えてきたことや、賃貸でも貸地・倉庫は変わらないで流通していること。金融機関のスタンス。住宅ローンの審査が早く平均よりも優しく見てくれる機関。賃貸居住用におけるＡＤの上下・・・等々、実際のプレーヤーにしかわからない「生」の情報から得たものが後で指標に反映されるのです。 数字ではわからない肌感覚。 この感覚を持ち続けるためには、常にフィールドに立ってプレーして、そこからの知識経験を依頼者にフィードバックするのが、僕の考えるプロの姿なのですね♪ 取引数というよりも動いた購入層が消えた5月を底に、いまのところ順調に回復軌道に乗り始めた売買市場ですが、今回のコロナ禍で目も当てられない動きや対応している行政の長を見ていると、確実に第二波を覚悟しないとならないと切に思うのでした。 その時は、1回目のような経済停止で済まない気がするし・・・ひとりひとり気を付けておすごしくださいね♪

7月に入り業者と電話ミーティングが増えました。このコロナ禍で損切りしても売り抜けた安堵の業者や未だに在庫として商品物件を抱え不安を持つ業者、本業以外に活路を見出す業者・・・共通するのは、この先半年一年の不安を抱えている事なのです。 「不安」は業をしていればついて回るものだけど、このコロナ禍に見える不安は質の違う気がしております。 それは、市場縮小の副作用を伴う不安。デフレ加速の不安。そして、会社存続の不安が通底している不安と見受けられるのです。電話で聞かれることは「鈴木さんならどうする？」 当事者じゃないからはっきりとは言えないけど、市場縮小に対する不安は「今まで」とは違うフェーズになっている業界を自覚して、「今まで」とは違う事をして縮小を食い止めるしかないのです。 それは「不動産業として・・・」「今まではこうしてた・・・」「業界内の・・・」という、枠を抜けたことをしなければならなくて、この業界内からでは考えもつかない、それでいて法律に則った中身や仕組みに気づかなければならないのです。 それに気づくと縮小の中の拡大が生まれるのね♪ そして、デフレ進行の現在仕入れは市場・仕入れとも価格が下がっております。これはエリアの選別・１年後の相場予想を厳格にすれば対応できます。また、損切金額の許容額さえ用意できれば不安なく勝機を得られるのです。これがリーマンショックで学習したスコアンの答えなのでした♪  

今年も早いもので年が明けて半年が過ぎ、これから年末までの半年となりました。さて、前半に始まったコロナ禍により日本の経済力が各指標軒並みマイナスとなっております。このまま下げ止まればいいのですが、政府や現都知事が口だけで「下げ止まった」「落ち着いてきた」のフレーズを真に受けるわけには参りません。今は感染者数が落ち着いているだけなので・・・。この先の初冬にパンデミックを想定しているのですが、このリスクに対して数多くのリスクを考えると「外出自粛」「営業自粛」「移動自粛」の再開がひとつ。個人法人問わず「資金繰りによる倒産や破産増加」がひとつ。そして、経済先行き不安からの「株価下落」「長期金利上昇」による価値の毀損がひとつ。そして「地震」のリスク・・・。ひとつひとつのフレーズから、どれだけ想像して想定出来るのか？これが、舵取りをするトップの見識なのです。 ここまでのコロナ禍対応で思うのは、国も都も場当たり対応の感がしてしょうがなくて、これからのパンデミック、収入困窮、生活破壊に対しての準備をしているとは思えないのです。特に、非正規・パートタイマー・フリーターの日給月給者に対して・・・。また、個人営業・零細企業での数少ないスタッフ・・・。 今回、特定給付として住民票記載の一人一人に一律１０万円の支給が行われておりますが、はっきりいってスズメの涙の金額です。これから将来を担う若者たちに対しては、毎月１０万づつ支給してもいいくらい。お金で安心が得られるのであれば、是非行うべきなのです。 というのも、相模原市内の施設所長の話を聞くと育児放棄が増えていて、原因は収入減や無収入になる親が増えつつある。親が自分の事でいっぱいいっぱいで、子供の事すらも守れなくなっている現状から思ったのです。 100年前にもパンデミックで第一次大戦が終わり、世界恐慌となり、そして日中事変からの第二次世界大戦突入となりました。歴史を振り返って現代では同じことは起こらない・・・と思うけど、何があっても大丈夫でいる為に気持ちはいつもアラートを意識して活動していくのでした。  

最近の同業者間で、今更の物件囲い込みを行うのがデベロッパー系の仲介会社。ピンとくる人は良く分かっていらっしゃいます。ここは、自社新築分譲で棟数を増やし、管理受託も系列に行わせ、そして「下取り」をエサに物件の受託をするのですが、ここからがダメなのです。媒介を高値取得してから値下げの為に「工事」を提案して、依頼者からの「工事出来ない・・」答えを待って値下げ交渉を行うのです。そして、その間に自社の顧客や手数料満額支払うリノベマンション業者に営業して両手取引に持っていく。５．６年前に業界団体で問題になり表向き「やっていない」事になっているけど、実際はまだ行われているのね。これの何がいけないか？っていうと、依頼者への信義が無いからなのです。法律用語でいうところの「信義則」。仲介は、依頼者の為に動くことで、依頼者の想いとしては「早期売却」による心理的負担から逃れたいのです。特に、住替えの場合・・・。相場が下がり必然的に手数料額も下がるのだけど、支店の為、自分の成績だけの為に行われる一連の行為は、不動産業界全体の地位低下に拍車をかける事となり、また、大前提である原則の「依頼者利益」「依頼者保護」に反することとなるのです。やっているところは、この後自分たちがどうなるか見えていないから・・・ダメなのです。    

2020第一四半期も残り１週間余りとなりました。そして、前半の6ヶ月も過ぎようとしております。この半年、世界が日本がコロナ禍に影響を受けて振り回されております。 それは、この世界全ての生活者に影響を与え、歴史に残る出来事となったのです。改めて考えると21世紀に入ってから世界は激動している事を実感してしまうのです。 ここでは、不動産を中心となる話になるけど、このコロナ禍で廃業が増加しているのは知っての通り。そして、これから増加確実なのが一般の人の債務問題。 まず、テレワークによる手取り月収が減少していて、共働き世帯における収入減が顕在化しつつあります。 また、非正規社員と言われる派遣・パートに従事する人達の雇用調整という名のリストラが問題になるほど増加しはじめ、役所の福祉課への生活相談も増加しております。 民間の惨状については、これから更に拡大するものと予想なのです。 生活や就業の危機とはこういう事で、だからこそ、国が生活底割れしないように動いたのですね。またその対応も遅くて少額だけど、やらないよりはマシですが・・・。 さて、生活者として考えないといけない事としては「安全」「安心」の為に、何を犠牲にできるのか？という事なのです。 その中で、手始めに「節約」というキーワードで改善しようとするのだけれど、目先小手先の節約ならやめた方がいいのです。 それは、家族がいる場合にストレスを与え関係がギスギスし始めるから。 それよりも、抜本的な改革をした方が生活改善の成功率は高いのです。 住宅ローンはじめ各種ローンの負担が重くなってきた場合なら、住宅の場合は「期限延長」ら申出をすると月額返済が延びた分だけ支払額が減少します。 そして、各種ローンの場合は「金利減免」の申出なのです。対応は各社によって違うけど「コロナ禍」の今であれば、応諾の確率は高いからね。 そして、税金や社会保険。こちらも同様に申出をするのです。こちらも延納・分割納付は聞いてくれるから・・・。 これらは、不動産同様ひとりひとりの中身が違うから、本当に見直しを考えたとき、再生経験多数の「プロ」に相談するのが安心できると思います。    

巷では、不動産始めとしたサービス産業のパイが１０分の1近くまで縮小し、中小零細から大手まで生き残るために対応しております。対応の仕方は各経営者によって様々な対応なのですが、このような場合にまず何をすべきか？は、キャッシュを持つこと。が前提となるのです。そのキャッシュは売上がゼロでも１年間は生きていける自己資本なのです。 自己資本比率の低い不動産業界において資本の無い事は致命的で、生き残るためには借りてでも厚くしないとならない状況になった今、資金の流動性が低下しているから尚更キャッシュなのです。でも、借りたら返さないとなりません。この先に経済や流通が好転したり、バブルが発生したりして返す当てがあればいいのですが・・・目先の延命の為に、会社維持の為に融資を受けると後でエライ苦しい思いするしね。 今はすべての価値観の転換点と認識して会社の体質改善をしないとなりません。大きいと大変な世の中になったのでした。    

業界定休日の水曜日。さて、一時に比べてコロナ禍も落ち着いてきたのか街に人が戻り始めてまいりました。 それはそれは喜ばしいこととなってきました。 というのも、前向きな氣が動き始め先行きに対しての希望を見出すことが出来るから・・・。 実際、株価はじめ相場を動かす要因にファンダメンタルという氣があって、それは指数としても公表されております。 僕の判断材料としても参考とするけど、街場の景気を見るのが「実際」の景気に近くて、タクシー乗ったり飲食店で食事したり電車乗ったりしている間には、聞いたり観察したりして判断としているのです。すると、景気が上向きの兆候、下向きの兆候についての「きっかけ」を見逃さず感じ取る事ができるのです。僕はそれを「潮目」としているけど、今の不動産売買相場については相変わらず嵐の前の静けさを維持しているのね。だから、この第三四半期になるであろう第二波発出という悲観的な事を正しく受け止めて準備するとマイナス心理がニュートラル心理になって、そのクリアな状態で「ネクスト」に対する準備が出来る事となるのでした。(購入時期は第三四半期以降として、再販時期を翌年と読んでいるので・・・)   世の中がコロナ禍のようなものに覆われると「悲観的」になるのね。 そして、マイナスの動揺が広がってネガティブ行動が増えてくる。 その状態になると、未来の1万円よりも、今の5千円に目が行きやすくなるのです。視力で言えば「近視」状態。 そうなると、マイナスの流れに呑まれやすくなり、その流れに呑まれると思考の混乱が起きて正常な判断がつきづらくなるのです。パニックですね。 株買いにしろ不動産購入にしろパニックという動揺は拾い場というのは、過去から言われている事。商売はプレイヤーの才覚だから、勝ちもあれば負けもあるのです。 でもね、商売以外でこのパニックを人為的に誘導していると思われるのが小池候補者。最初と最後で言うことが違うヒト。 このタイプは、発信に対して何が悪くて何が良いかの基準がズレているのです。 だから今年の都知事選挙のジャッジが楽しみなのね♪      

コロナ禍による東京アラート解除に伴い、ヒトやモノの移動が活発となってまいりました。しかし、まだ気を緩める事は適いません。このコロナ禍に対しては僕含め知人の経営者達の見解は「確実にくる第二波」を前提に、今を動き準備しているからなのです。その準備とは、３月から５月までの外出自粛要請でヒトの消えた街を刷り込まれたので、ネット・SNSとかによる展開から始まり、非対面で成り立つモデルの構築、そして非対面で可能な営業活動を行い始めているのです。その上で、リアルな営業は相手を見て変わらず継続なのです。これからくる秋冬前までにどこまで数字を伸ばして歩みを進めるのか？耳に入るのは、同業者の身売り話や銀行管理での営業とか、はては連絡が取れない(倒産・廃業前の兆候)とかなので、尚更前年度よりも生業に対して集中しないとならないのです。まぁ、その答えが書いたようなことなのね♪ 今日の取引は土地を業者に卸して、建物完成、契約まで約２年経っての物件となるのだけど、２年前というとまだ強気の価格で売り出せたけど、今となっては売主業者は如何に損を小さくする価格での合意が取れるか?になっていて、現在売り出されている新築戸建で築後１年近いものであると確実に値引きに応じる状態となっているのです。 僕が知る限り、売出価格３９８０万円が３８８０万円となり３４８０万円、そして最後は２８８０万円というのがありました。凄いですね。このケースは地域内では特別だけど・・・。 今在庫を抱えている売主業者は、在庫を減らすために頑張っているから同じ業界として協力はしていくのでした♪    

先週から少しづつ需要層の回復を感じております。やはり「気分」や「メンタル」がつくづく影響しているのですね。そこで、この気分を維持して上げていくには「政策」の力が大きいのです。僕が声を大にして言いたいのは「消費税減税」もしくは「消費税撤廃」なのです。こんなことを書くと将来はどうすんだ！って、お叱りを受けますが現在においてこの消費税ほど逆進性が高いものはなくて、高所得者ほど消費の恩恵を受けているのも一因だからなのです。 さて、今だから考えるのが資産としての「不動産」ですが、自分のライフを見据え国や家族の将来のことまで考えてみてください。 それは、家族や自分の成長をイメージすることになり具現化しやすくなります。 債務整理の一環としての不動産売却、逆説的な見方から任意売却のお手伝いをしていると「まさか」の事で破綻する事が多々あり、その「まさか」の時でも安心できる不動産を選択して欲しいからなのです。多少の不満を生じたとしても「まさか」のリスクを軽くして伸び伸びとライフを謳歌してほしいと思うから・・・

第一四半期の最終月となりました。このコロナ禍での自粛によって、どの業者、どの業界からも良い話がありません。もう少しの辛抱と思いますが、それまでに力尽きて倒れるところも現れてくるのです。このコロナ禍は、大きければ大きいほど経営ダメージが大きくて、経団連加盟会社ほど実際は下落しているのね。そんな中において、株価だけが下落後から上昇しているのはとても不思議な事で、実体運営の評価ではなくて「株価維持」の為に自社株買い、日銀の社債引受、年金機構の購入など、を政府日銀が主導して「維持」しているからなのね。日本だけを見ていると、いざその時株式市場と債券市場で手痛い返しが起こると予想しております。理由の一つは債務国アメリカの金利やＦＲＢの債権購入を見る限り、金利においては少しづつ上がり始めております。この金利上昇は米国企業、国民の債務にダメージ与え、金利が上がる=デフォルトリスク上昇となって、延滞・滞納・期限書き換えというマイナスを生み出すのです。そして、それはまわりまわって日本の市場に冷や水を浴びせる事になるのです。この冷や水はコロナ課でダメージを受けた企業の存続可否までいく冷や水になるのですね。人によっては、見方がいろいろあるけれどこの先の株式においては、二番底・三番底の気配を感じている中で、資産としての不動産は株式よりも、まだマシで安全なのです。「ただし」がつくけど・・・。